海外房产投资收益和风险并存
2014-08-25 15:13:29   中国房产网   评论：0

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任、教授。北京(楼盘) 市中青年骨干教师、人力资源和社会保障部职业技能鉴定中心国际证书专家库专家、中国房地产经理人联盟常务理事、北京城市管理学会理事、全国房地产经理人联盟研究员、中国房地产学会房地产金融委员会理事、中国建筑经济学会房地经济委员会委员、房地产策划师联谊会特聘教授。

　　伴随着人们对物业投资理念的逐渐成熟，海外置业已经被越来越多的投资者认识和接受，尤其是今年以来，国内楼市低迷，限制条件较多、升值空间不大等因素影响，去海外投资房产已成为一种高端的新兴投资方式，海外置业者也正在形成越来越具规模的情境。那么，投资海外的房地产市场是一个什么样的状况?它的收益回报率怎样，存在哪些机会和风险?带着这些问题，记者采访了首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池。

　　赵秀池表示，海外房产投资之所以受到投资者青睐，究其原因，一方面在于目前国内楼市向好的大中城市的房地产市场前景不明朗，加上限购政策，使国内投资房产受限;另一方面，随着移民、留学者的增多，华人海外置业也越来越旺盛。所以，投资者通过购买海外房产一来可以满足资产配置需求，分散投资风险，实现资产的保值增值，二来可以获得移民身份，实现家庭规划及子女教育。

　　谈到投资国内房产和海外房产的区别，赵秀池说道，二者最大的区别应该是土地制度不同。我国城镇土地是国家所有，住房依附的土地仅仅有70年的使用权，而在美国和澳洲等地则是土地私有制，购买住房的同时，也获得了土地的永久产权。此外，在赵秀池看来，投资海外房产，买的不只是房子，在发达国家和地区具有国内无法比拟的优势。首先，与正在发展的中国相比，发达国家的物业环境和整体配套水平相对完善，投资、自住都比较适合;其次，欧美国家的房地产市场相对较成熟，整个市场的政策风险较小，出租收益率较稳定。再次，完善的法律体系使个人财富受到保护及尊重;最后在于购买海外房产的资金投入量较少，投资者一般能得到70%的房屋贷款。

　　据搜房网国际数据监控中心统计，2014 年第一季度，国人海外购房最热门的国家依次是美国、澳大利亚 、加拿大以及英国 。其中关注美国的购房者为 16.98%，澳大利亚占比有所提高，加拿大受移民政策影响，受关注度未有上涨。英国受购房者关注程度有所上升，由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。对此，赵秀池分析认为，美国之所以成为投资者首选的房产市场，原因在于自次贷危机发生房价跌落50%之后，伴随着经济的回升，房地产市场也不断向好，美国楼市正处于复苏阶段，海外购房者看重了其未来上涨前景，纷纷赴美购置。此外，美国租赁市场表现强劲，租金收益率高，如在美国加州，住房出租后的毛租金回报率一般可达到7%-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5%-6%之间。

　　澳大利亚房产市场较英国、美国稳定，房价波动较小，增值性高。相关数据显示，澳洲的房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。不过，相较于美国而言，购房者在澳大利亚购房投资目的占比略低，而自住、为子女教育与移民等目的占比较高，传统的移民投资城市如悉尼、墨尔本，依然受到国内购房者的热捧。

　　加拿大国家政治稳定，房产市场呈健康发展态势，一直为国内投资者所青睐，据数据统计，加拿大今年3月份房价比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大买房，能享受非常优惠宽松的贷款政策，可以申请银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样。在赵秀池看来，2014年初加拿大关闭投资移民对于温哥华、多伦多等地的住宅市场有影响，但影响不会太大，这些地区的资产价值仍有上升空间。因为加拿大是个以教育出名的国家，相当一部分在加拿大购买住宅者不是因为移民的目的而去投资，而是为了子女留学的需要。因此，人口密集、教育等优质公共资源丰富的多伦多、温哥华涨幅较大，分别为7.3%和7.37%。此外，温哥华的出租回报率在7%左右。

　　相比较而言，英国是后起之秀。赵秀池认为，英国政府推出楼市帮助购买计划的刺激政策，加之经济好转，使得房价不断走高。2014年2月更是创造了房价新高值，迎来了投资好时机，吸引了部分想要寻求高回报率的富有投资者。同时，伦敦、利物浦 、伯明翰以及曼彻斯特教育资源丰富，成为国内购房者的必争热地。赵秀池强调，与美国、澳大利亚等中国购房者投资热门国家的房产市场不同的是，英国公寓成为了中国购房者相对主流的购买产品，一方面是由于公寓的供给量较大，另一方面是因为在英国，公寓的投资价值更丰富，比如利物浦学生公寓，集学区、投资以及自住多种功能为一身，投资回报率高达7%-9%。

　　尽管海外房产投资有不错的收益，但也有不少风险需要投资者注意。在赵秀池看来，首先是市场风险。房价是供求关系的反映，也是当地政策、经济形势的反映，房价随时都可能做出波动。能否准确的掌握当地市场的变化情况，对于投资人而言非常重要。如果在房价高点买进，低点卖出，则投资必然亏损。其次为政策风险。赵秀池认为，国外的房产政策会根据其实际随时做出调整，比如信贷政策、税收政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。同时海外房产投资者还需防范汇率风险。原因在于汇率随时在发生变化，而汇率的涨落也会影响到投资者的收益。此外，还存在交易风险。期房是否能够按时交房，是否能够拿到产权证等都关系到投资的成败。遇到不良经纪人，投资被骗的案件也时有发生。

　　赵秀池坦言，房地产本身是一个区域产品，从投资的角度来讲，进行不同区域的房产投资可以规避风险，但是，由于海外房产投资，距离遥远，往返的交通成本很大，一般需要寻找一个可靠的经纪人去帮助管理，所以，海外房产的管理成本较大。扣除管理成本后，海外投资的收益到底有多少，是否值得投资，需要投资者认真思考。