■本报记者曾冬梅广州报道
越秀地产与广州国资产业发展股权投资基金的合作完成了首个圆满周期。2014年12月29日，越秀地产股份有限公司宣布，以人民币约5.45亿元向合作投资基金购入拥有佛山禅城地块的项目公司80%股权。这是越秀地产首次行使认购期权收购合作项目。
越秀地产认为，与投资基金合作购地开发的创新模式，推动公司获得优质土地储备、加快项目周转，并快速增加销售及现金回流，对公司的长期发展具有重要战略意义。
但在上月广州友谊收购越秀金控的公告中，却披露了未来国资基金投放于地产项目规模将逐渐减少的信息。如果消息属实，势必将对越秀地产的发展计划造成重大影响。“我们跟广州国资基金沟通过，未来应该还会继续合作，模式不会有太大变动。”越秀地产有关负责人表示，与国资基金合作仍是公司的主要发展模式。
首次回购项目股权
越秀地产的公告显示，为进行广州东辉房地产开发有限公司行使认购期权后的股权转让，同时执行认购期权行使协议，广州东辉与合营伙伴广州越秀诺成实业投资合伙企业(有限合伙)订立股权转让协议。广州越秀诺成实业为有限合伙投资基金，是广州国资产业发展股权投资基金管理的子基金。
根据协议，广州东辉同意购买而合营伙伴同意出售合营伙伴广州越秀诺成实业股权，即佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司股权总额的80%，全面行使认购期权后应支付代价总额为5.45亿元。收购金额是根据广州越秀诺成实际向项目公司注册资本作出的出资加上实际出资金额乘以每年11%(税前)的内部回报率计算的。
据介绍，佛山禅城项目位于佛山市中心。项目公司由广州东辉及广州越秀诺成分别拥有20%及80%，根据合作协议，广州越秀诺成向广州东辉授出认购期权，认购期权的行使期始于2014年7月12日止于2015年1月12日。
越秀地产方面表示，自2013年7月购入以来，项目的投资价值持续上升。根据独立估值师的估值，该物业截至2014年12月22日的资产净值评估值为23.4亿元，物业升值了约1.67亿元。目前地块正被开发成为一个综合用途住宅及商业综合体，拟于2015年初开始预售。
如果从地价款来看，越秀地产应支付的回购代价约为14.2亿元，但最终的回购成本却仅为5.45亿元。对此，越秀地产有关负责人解释，合营伙伴对项目公司的出资已经通过项目公司的银行借贷归还，因此最终的回购代价并非单纯按照当初的出资额计算。
据透露，除了佛山项目外，在与国资基金合作项目中，越秀地产还计划在2015年初行使杭州项目的认购期权。2013年6月，越秀地产旗下子公司广州越港与深圳越秀鹏程基金联合竞得杭州一商业地块，土地出让金为5.84亿元，越秀地产出资1.17亿元，占该地块股权的20%。
与广州国资基金合作成越秀地产独特竞争优势
越秀地产的合作发展模式与广州国资基金的设立息息相关。2013年6月，广州越秀金融控股集团有限公司旗下的广州越秀产业投资基金管理有限公司在广州市国资委系统内部发起广州国资产业股权发展基金。
自此后，越秀地产就开始了与广州国资基金的频繁共舞，截至目前已进行了五个项目的股权合作，合作规模约150亿元。关于合作模式，越秀地产的管理层曾表示在合作比例上，设定是越秀地产大约占5%~20%，基金占比达80%~95%。合作开始2年内，越秀地产有权选择回购，回购额度有上限，基金回报的设定为每年11%到12%。
越秀地产有关负责人认为，借助与广州国资基金的合作，公司有效加快了项目的资产周转速度。例如，佛山禅城项目原本的经营周期大约为5年，但借助认购期权，项目经营周期将缩短为3年半。“我们可以在项目运作一年后才投入资金，相当于缩短了一年的投入周期。”而且，行使认购期权有助在保持财务健康的前提下，快速扩大公司的销售规模，加快现金回流。按照计划，佛山项目将于近期开始发售，可在短期内为公司的合同销售及现金流作出贡献。
在越秀地产看来，与广州国资基金合作购地和开发是公司独特的竞争优势。
但广州国资基金的权属变动却给这种合作模式增添了不确定性。2014年12月8日，广州友谊集团股份有限公司通过非公开发行股票募集100亿元，收购广州越秀金融控股集团。其中一份关于广州越秀产业投资基金管理有限公司的资产评估说明显示，该基金管理公司的现有存量基金产品中，广州国资基金占了很大比例，大部分投向越秀地产项目，并在2016~2018年期间陆续到期退出。该说明指出，在房地产行业面临调控及房地产市场逐渐转向的预期下，出于风险控制考虑，预计国资基金投放于地产项目规模将逐渐减少，基金开发投入规模也将逐渐减少。“基金投放将审慎进入房地产行业，未来不再考虑将基金投向主动要求投资的房地产企业。”
一位分析师指出，过去一年多，越秀地产的资产规模能够迅速扩大，同时维持负债率不上升、投资评级不下调，广州国资基金功不可没。如果未来缺少了这一得力伙伴，那么公司在加速发展和维护评级之间将很难取得平衡。
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