■本报记者 向军 郑州 北京报道
今年7月份，正商国际控投有限公司(下称正商国际)的招股说明书悄然挂上港交所披露网站，截至12月10日，历时5个月的IPO上市申请仍在“处理中”。
按照正商招股书说辞，其作为一家起步于河南且为郑州本土最大的住宅开发商。事实上，正商事关上市一事在圈内也颇受关注。按照香港上市流程，从挂出招股书到发布上市公告一般不到3个月时间。为何正商国际迟迟没有动静，是主动还是被动选择了放弃，上市的悬念究竟在何处?
招股书里的玄机
截至目前，正商国际鲜有正面回应和发布相关信息，联系的相关负责人对本报记者也三缄其口。不过，观察正商国际的招股书，或许在一定程度上披露了房价、融资利率及公司本身的相关玄机。
公开资料显示，正商国际于2013年7月17日在开曼群岛正式成立，随后经过购买永赞环球全部股份、宏光正商转售永赞环球旗下资产等多次重组，最终完成了正商国际境外控股公司架构，前后跨度4个月时间。
此前有报道称，已进入申请环节的正商国际，有望成为下一个赴港上市的内地房企。正商地产于1998年成立，为河南房地产开发公司。开发项目主要集中在河南省郑州市，另有少部分项目分布在河南洛阳市、信阳市、新乡市，以及青岛市和海南文昌。主营物业类型为商业和住宅。据正商官网显示，2013年，公司销售额首次迈入百亿大关，达到102.19亿元，同比增长62.2%。销售面积132.29万平方米、同比增长42.2%。
7月4日，正商国际的招股说明书挂上港交所披露交易网站，这意味着正商国际赴港IPO正式启动。招股书显示，正商国际选择建银国际和BofAMerrillLynch为其联席保荐人。其2011年~2013年利润分别为5.1亿元、7.4亿元、4.1亿元。
招股书中有这样一段描述：根据有关统计，以2011年~2013年已售面积计算，正商国际是郑州最大的住宅地产开发商。
截至2014年3月31日，正商国际拥有33个已竣工或在不同施工阶段的项目，总建筑面积约为1220万平方米。其中，30个项目位于河南，2个项目位于山东青岛，一个项目位于海南文昌。
不过据郑州市场违规楼盘处罚显示，正商国际项目多次多个在列。对于企业违规情况，郑州市房地产管部门有关人士表示，企业违法成本低。
按照河南当地多位业内人士的介绍，正商项目在郑州售价不算较高，这和正商国际在郑州市场的知名度未能正向匹配。
加速拿地资金承压
当地业内人士分析，鉴于融资压力，在内地资本市场地产商融资无望，正商国际只能寄希望于香港IPO，而融资的速度要快。
根据正商国际招股书，募集资金将有两部分用途，一方面用来购入土地、增加土地储备;另一方面用于补充营运资金即一般企业用途。
数据显示，2011年，正商地产在郑州本埠市场销售额仅23.7亿元，加上青岛的红河谷项目，正商地产全年的销售额近26亿元;2012年，正商销售额达53亿元，成为郑州第二;2013年，销售首破百亿。
2014年，正商加大“拿地”力度。今年元月，斥资4.43亿元在二七区魏庄西街拿地124.55亩。春节假期刚过一周，2月12日一天正商便在惠济区香山路附近以9.27亿元“扎堆”拿下5宗地块，占地335.7亩。
5月28日，正商重回二七区以累计8.3亿元揽下航海路碧云路等地段附近6宗土地，合计166.11亩。7月1日、3日正商分别于以12.066亿元、1.059亿元抢得中原区两块土地，占地158.46亩、21.05亩。
据了解，耗资12.066亿元的地块则是正商与对手角逐201轮才夺得，正商在拿地上的决心可见一斑。
以上只是正商在郑州市区内的拿地情况。截至目前，郑州市内已有14宗土地、共805.87亩纳入正商囊下。14宗土地中，除惠济区5块土地“远离”市区外，其他9块土地均散布在3环以内，如此优越的区位条件加上郑州市内日趋完善的交通规划，为今后开盘销量打了一剂“安胎针”。
数据显示，2012年、2013年正商在郑州土地市场全年投入仅分别为16.4396亿元、16.96亿元，今年仅上半年正商就在郑州豪置24.15亿元，比去年全年还多42.4%。
除郑州外，正商也伺机“瞄准”周边市场。今年3月19日，洛阳市涧西区2幅宅地被被洛阳正商置业已起始价1.3亿元摘得，共计111.7亩;6月23日，正商又以2.15亿揽下中牟雁鸣湖3宗宅地，共占地248.73亩。
截至7月初，正商在河南本省拿地共耗资38.57亿元，累计942.9亩。
熟悉正商的河南市场人士则指出，正商不间断快速拿地造成的资金压力大，且正商在郑州大部分地块都是城中村改造项目。
上市遇阻或因融资成本数据“不好看”
有一个不可忽视的是，正商国际融资成本最高达20%，12项“其他渠道”融资安排，郑州银行股份被抵押8次。这或许也是上市遇阻的因素之一。
招股书显示，正商国际目前的资金来源主要有三条路径：自有资金、商业银行贷款以及信托融资公司的借款。
截至2011年、2012年以及2013年12月31日，正商国际的未偿借款总额分别为5.93亿元、14.17亿元、28.51亿元。可以发现，2013年正商国际的未偿借款总额是2011年的4.8倍。
从融资成本来看，2011年~2013年，正商国际的融资成本分别为160万元、1210万元、3580万元。2013年的融资成本是2011年的22.3倍。
“截至2011年、2012年以及2013年12月31日止年度，我们银行贷款的实际利率分别介乎5.13%至20%、6.65%至20%、6.77%至14%”。招股书显示，正商国际的销售净利率从2011年~2013年分别为16.6%、16.7%、12.6%。
当然，即使是融资成本飙升，从银行里也未必能融到足够的款项，因此，包括正商地产的大部分地产公司都不得不依赖更贵的渠道，比如说信托融资贷款。
正商国际的招股书中，信托融资贷款的利率为8%~20%，截至2014年4月30日，正商国际的未偿借款总额为35.5亿元，其中，银行贷款为18.8亿元，“其他借款”为16.7亿元——也就是说，来自信托等渠道的融资仅仅略低于银行融资的额度，在房地产开发领域，“银行贷款”已经不能占据绝对主渠道。
正商的“其他渠道”也是值得关注。在合共12项“其他渠道”的融资安排中，郑州银行的股份被抵押了8次。郑州银行2013年年报显示，郑州市财政局为郑州银行第一大股东，占比12.45%;河南兴业房地产开发有限公司为郑州银行第三大股东，占比6.34%。资料显示，张敬国为河南兴业房地产开发有限公司董事长兼总裁、河南正商置业有限公司董事长兼总经理，张敬国亦为郑州银行的董事。
显然，正商国际的IPO疑云还未消散，这一切的悬念最终要交给时间。
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