中小房企“卖股求存”加速
2014-12-15 15:45:49   中国房产网   评论：0

　　■本报记者许倩北京报道

　　如果说上半年，中小房企转让股权还能打着类似“引入合作方、改善存量资产结构”的幌子，那么，至年底，这块遮羞布已经无法掩盖其真实的资金链压力。

　　中国房地产报记者从北京、上海、天津、武汉、重庆产权交易所获悉，12月份前10天，共14家房企在交易所挂牌转让股权，挂牌价总计59.68亿元，所转让项目几乎均为连年亏损项目。而在北交所，房地产业已连续8周稳居企业国有产权项目成交金额前三位。

　　在近日公告的股权转让中，不乏路劲基建地产、苏州高新、中华企业、云南城投、卓尔发展等知名房企，有些直接公告意在“分担土地收购成本”、“加快资金回笼”、“改善现金流”。

　　“不少房地产企业转让项目股权是为了获取资金，由此可见，相关房企资金链相对紧张。今年房企整体销售业绩承压，不少房企难以完成既定目标，在2013年下半年拿地的房企，此时更是面临高成本、低资金流动性的压力。”中投顾问董事、研究总监郭凡礼在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　大型上市房企可以借A股市场和海外市场拓宽融资渠道，更多的中小房企却只能被迫选择到股权交易所进行股权交易，寻求生存的“庇护”场所。

　　以股权换资金

　　11月底以来，上市房企转让股权公告密集发布，字里行间都透露出资金之需。

　　路劲基建11月28日宣布，其间接全资附属公司上海隽翔、上海隽合及中融国际订立增资协议。中融国际同意向上海隽合出资3亿元。增资后，上海隽翔于上海隽合的权益将由100%减至49%。中融国际将持有上海隽合51%股权。

　　据了解，上述出售股权公司所涉及的地块为今年9月竞得，此前路劲地产集团执行董事汪浩曾表示，上海区域作为路劲地产重点布局城市，将会是公司深耕区域和长期战略。

　　上海地区作为深耕区域，为何却在拿地2个月后转让项目控股权?对此，路劲方面称该做法将有效确保物色到被动投资者，可按比例分担该土地的收购成本。

　　据悉，在今年9月路劲与上海汽车城以12.05亿元竞得前述地块后，已经支付50%的土地出让金，剩余的50%则按照约定于2015年年初支付。而此次转让项目股权所得3亿元正是用于支付部分土地出让金。

　　而从今年路劲地产的销售业绩看并不太理想。截至2014年9月30日其物业销售录得73.64亿元，仅完成去年120亿元销售额的60%。

　　天津松江则连续发布了两则资产转让公告。

　　一则是公开挂牌转让天津西青区在建工程梅江南零号岛住宅项目，挂牌价13.47亿元。该项目用地性质为城镇住宅用地，原计划今年12月开盘一期。天津松江表示称，转让该在建工程项目能够快速回笼资金，缓解资金短缺的压力，提高资金使用效率，为其他项目开发提供资金支持。

　　另一则是，公开挂牌方式转让其所开发的天津西青区梅江南环岛东路38号房地产(瑞金国际学校含土地使用权)，挂牌价8813万元。转让目的同样是“有效盘活资产，提高资产周转效率;快速回笼资金，投资优质项目，提高资金的使用效率”。

　　此外，云南城投公告称，以公开挂牌方式对外转让所持有的云南城投晟发房地产开发有限公司60%的股权。挂牌价不低于评估价1.67亿元，集团为晟发地产提供借款5340万元，该借款本金及利息将由摘牌公司负责偿还。“股权转让可增加公司现金流，为公司其他项目拓展及开发提供资金保障。”此外，还有不少企业开始抛售手中的商务物业股权，以快速回笼资金。

　　11月28日，苏州新区高新技术产业股份有限公司宣布，公司拟以公开挂牌方式转让苏州市天澜物业有限公司100%股权，挂牌价不低于11.5亿元。而2014年10月16日至2014年11月25日，天澜物业营业收入0元，净利润-61.44万元。”转让有利于盘活存量商业资产，优化资产结构，进一步加快资产周转速度，更好地支持新港建设在住宅地产上的专业化发展。”早前6月20日，苏州高新公告拟以不低于2.6亿元转让所持有的苏州市玉山路99号1幢商业房产。

　　此外，卓尔发展在10月22日出售持有的正安武汉(商住物业)48%股权后，于近日公告将向深圳南山房地产开发有限公司出售旗下4个商住物业公司股权。

　　频繁股权交易或持续到明年二季度

　　时至年底，或迫于资金压力或迫于年终报表，房企转让股权行为剧增。

　　本报记者从北京、上海、天津、武汉及重庆产权交易中心了解到，仅12月前10天，就新增14家中小房企挂牌转让股权交易，共涉及资金近60亿元。此外，还有一些股权转让交易并未在产权交易中心挂牌，如12月8日，福建漳州发展股份有限公司发布将旗下涉及一级土地开发业务的三家全资子公司100%股权元转让给福建漳龙，合计2.13亿元。

　　北京产权交易交易所信息显示，12月首10天，共有7家房企挂牌股权转让，涉及资金9.17亿元。上海产权交易所共有4家房企挂牌转让股权，总金额达37亿元。其中上海濠泉挂牌价最高，约24.6亿元，为今年第三次挂牌。

　　“这种状况(频繁股权转让)可能会持续到明年二季度左右。如今在降息影响下，楼市有所回暖，不过实现去库存，楼市实际回暖还需要一段时间，只有楼市彻底回暖，房企资金链压力才有望放松。”郭凡礼预计。

　　在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，中小房企股权甩卖并非坏事，这恰是公司实现治理结构转变的一个重要方式。

　　不过，“一旦明确进入产权交易所，房企就需要考虑交易策略。一种是‘割肉’策略，即挂牌的仅是该房企部分股权。这样的交易有助于后续的项目开发，对于中小房企缓解资金压力、引入新投资者、改善公司治理结构等都有利好。第二种是签订‘卖身契’策略。此类策略下，房企抛售100%的股权。此类交易能实现房企资产的变现，有利于新的产业拓展。”严跃进建议道。

　　“此外，项目和公司股权交易不一定要通过挂牌方式进行。从目前很多产权交易所的实际交易情况看，很多属于私下洽谈的模式。”严跃进进一步表示。