国企放地 沪工业用地加速盘活
2015-01-22 16:45:28   中国房产网   评论：0

　　■本报记者邱桂奇上海报道

　　新年伊始，沪土地市场逐渐减少的供应量让开发商十分无奈。

　　“上海80%以上的土地拍卖我们都参加了，我们内部预测的利润率降到了6%，还是拿不到地。”沪上一位中型规模的开发商高管对中国房地产报记者表示。

　　在此背景下，2015年，上海有望加速盘活195平方公里的工业用地，一些持有大规模存量土地的国企旗下上市公司有可能会成为盘活工业用地之举的最大受益者。

　　中国房地产报记者了解到，到目前为止宝钢集团、上海纺织等大型国企已经开始着手“存量盘活”。

　　“建筑用地规模不断趋近极限，上海的城市和产业发展等多个方面都受到了制约。”在易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱看来，为了打破局面，2014年上海市出台一系列土地新政以及城市规划方案，意欲盘活工业用地，并提出了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的土地管理思路。

　　工业地变性补缺

　　按照过去十年上海城市增长速度进行粗略的计算，至2020年上海城市建设用地需求规模极有可能将会达到3600余平方公里，与去年上海第六次规划土地工作会议中将2020年建设用地终极规模控制在3226平方公里相比较，存在比较大的建设用地缺口。

　　截至2013年上海建设用地规模已经达到3070平方公里，换言之在2020年之前，上海新增建设用地总量最多不得超过156平方公里。

　　因此对于上海这样一个建设用地极为紧张、局面相当严峻的城市而言，盘活工业用地以补充不足已经成为最佳的结局方案和当务之急。

　　戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如告诉本报记者：“2014年上海市新增建设用地规模为18.84平方公里，而今年土地市场供应锐减已成定局，未来供给缺口将主要倚重存量土地的盘活。目前，上海市位于规划工业区外、集中建设区内的现存工业用地约为195平方公里，转型方向为完善城市公共服务功能、重点发展现代服务业，这部分土地就是上海盘活存量土地的核心。”

　　由于市场环境的主导，加之三四线城市库存一直居高不下，开发商纷纷进行战略转移，深耕一线城市，将发展重点和新的开发项目转移至一线以规避风险。丁祖昱看来，2015年，这样的态势还在继续，像上海这样的一线城市作为最稳定的发展地，将会受到更多开发商的关注。而对存量土地的盘活，不仅是未来填补土地供应缺口的主要方式，也将是平抑地价，控制房价理性发展的有效手段。

　　不难发现，一线城市核心地块尤其是住宅地块受到追捧的一个重要原因，是这些地块往往是“绝版地块”。四大一线城市对城市核心区域的供地规划都有不同程度的约束，也都对主城区新增土地供应施行总量控制，新增建设用地指标越来越少。

　　国企“大地主”放手

　　随着时代的更替，不断涌现的新兴产业代替传统的工业和制造业，而那些经历练与岁月捶打的工业用地依然尘封在“被淘汰”之中。

　　在上海土地价格节节攀升的今天，通过“存量盘活”释放大量工业用地，无疑是一种多赢之举。存量土地的盘活不仅能够成为解决未来城市建设用地供应缺口的重要途径，同样也能使上海这些国企“大地主”们受益。

　　根据数据显示，上海市国资委目前出资监管企业集团共约52家，其中上海汽车集团、上海电气总公司、上海华谊公司、上海地产集团、光明食品、百联集团等市属国企均拥有大量存量土地。

　　盘活这些国企“大地主”手中的土地，对它们来说不仅会收获更大的收益，也能够使这些传统的工业用地在工业制造业萎缩的今天焕发新的生命力。而这些土地也将会成为国企转型发展的突破口。

　　顾悦如表示，目前工业用地的盘活主要有两种方式，一种是在保留工业用地权属条件下，将土地重新打造、转型，用作商办物业或是塑造成为创意产业园区。

　　以坐落在上海、苏州河南岸半岛地带的M50(莫干山路50号)为例，这里现在是一处有名的文艺青年的聚集地，而它的前身正是上海第十二毛纺厂。原本锈迹斑斑的旧工厂如今摇身一变成了艺术家的工作室与画廊，还被称为上海的“塞纳河左岸”，可以说物尽其用，是工业用地盘活的最佳案例。

　　另一种盘活方式是通过土地收储后公开出让。新政策实施的办法开始允许在满足一定自持比例、补缴地价款等条件下，允许以原土地权利人为主体进行开发，这样一来以国企为代表的原土地权利人将直接受益，大大增加了企业盘活土地的积极性。

　　目前上海许多国企已经启动“存量盘活”。中国房地产报记者了解到，2014年4月新办法出台后，宝钢集团以14.76亿元补缴地价的方式将旗下上钢十厂厂区工业用地转性商办用地，后于当年12月以27.46亿元的价格转让给融侨集团，收益接近一倍。

　　而上海纺织(集团)有限公司目前约有4.2平方公里的工业用地存量，也正着手推动宝山和闸北两宗工业用地，通过补缴地价的方式转性为商办用地。

　　丁祖昱认为，对于国企而言，“存量盘活”工业用地也是引导国企转型的一把钥匙，对于上海而言这是一次释放城市土地更多可能的大胆突破。而对于开发商而言，工业用地的加速盘活或成为开发商避免过度竞争、高溢价拿地的有效选择。