1+N 房企资本“组团”拿地模式升级
2015-01-22 16:45:30   中国房产网   评论：0

　　■本报记者 宋俊洁 李红梅 北京报道

　　联合拿地，无疑是2015年一线城市土地市场的一大关键词。在地价上涨、项目操盘越来越复杂、利润可控制空间愈加收窄的新形势之下，相比房企单打独斗，联合拿地、联合开发成为不少房企新的选择。

　　与往常的1+1联合模式有所不同，今年初出现了1+N+保险资金的新趋势。

　　2015年开年首周，招商局+九龙仓+平安联合体以及华润置地+招商局+九龙仓平安联合体便频频出手于北京土地市场。1月5日，九龙仓联合招商地产、北京华润曙光房地产开发有限公司及深圳平安不动产有限公司，以总价86.9亿元人民币的价格，竞得位于北京市丰台区的两宗地块。

　　“此次土地竞买，是一项切实可行的投资，将扩大九龙仓集团的资产及盈利基础。”九龙仓集团相关人士对中国房地产报记者表示，以上四方将通过成立新的项目公司对两宗地块进行共同开发，九龙仓集团在两宗地块中拥有权的比例均为25%。

　　在业内人士看来，这种强强联合的多元化拿地模式有助于分摊风险和丰富产品形态，同时保险资金的参与也成为亮点。

　　“未来，保险资金参与联合拿地将成为一种趋势。”协纵国际集团创始合伙人黄立冲表示，保险公司资金量表较大，过去市场竞争激烈，保险资金无缘出手参与房地产拿地投资，现在中小房地产市场企业资金紧张，保险资金将有更多机会参与。在这种合作中保险资金扮演的是财务投资的角色，简单地说通过控股或参股一些房地产公司获得资金收益。

　　实际上，从去年10月份以来，房企与资本间1+N联合拿地已经渐渐成为北京土地市场的主流模式。据亚豪机构统计显示，截至2014年11月2日，2014年北京出让的90宗经营性用地中38宗为两家以上房企联合摘得，联合拿地所占比重高达42.2%，在2013年该比重也曾高达37.4%，而2012年，联合拿地仅占到经营性用地总出让量的21.2%。

　　谁操盘？谁并表？

　　从去年年底开始，张立诚(化名)就频繁奔波于北京市国土局和各大一线房地产企业之间，他的任务是寻求联合拿地的合作者。

　　“我们公司的要求是占股50%以上，只有达到这个比率才能合并财务报表。”张立诚供职于一家国有房地产开发企业，因为业绩考核的要求，公司寻求合作的前提条件就是可以合并财务报表(下称“并表”)。“最近谈了几家企业，也拟定了好几份合作合同。谈判的核心问题就是谁操盘·谁并表。”张立诚表示，目前有一家合作意向比较强的企业，对方希望通过小股操盘达到品牌输出并获取权益利润，而我们注重能控股和提升业绩，双方一拍即合。

　　“如果合作成功，我们将根据联合拿地的出资比率设立一个项目公司，法人通过合作双发协商选取，占股份比重大的企业将委派核心工作人员。”张立诚说。

　　他分析表示，通常情况下，联合拿地的操作模式可以分为三种：第一种模式，合作双方根据股权比例成立项目开发公司，根据出资比例委派工作人员，共同操盘;第二种模式，一方操盘，其他出资人作为财务投资人分利润;第三种模式，一方操盘，不要求并表，另一方要求并表不操盘。

　　而提到操盘不并表的模式，就不得不提到业界的佼佼者。

　　2014年8月，万科递上2014年期中成绩单，其中一项投资因稍显惹眼而被万科自动标红：投资收益13.1亿元，超出去年全年所得(10.05亿元)，同比大涨237.8%。这13.1亿元，万科对外公告称一部分来源于商业资产的处置，另一部分来源于联营合营公司实现的万科权益利润。后者则是总裁郁亮在当年3月提出的“小股操盘”。

　　所谓“小股操盘”，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。而“小股操盘”者万科，则能借此提高资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。

　　“在合作过程中，一般万科先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后再根据股权比例进行最终的收益分配。”国泰君安分析师温阳分析表示，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案。在小股操盘模式中，万科的合作对象可以是土地方或资金方。万科不追求控股，持股比例最低仅为10%左右，但拥有项目的操盘权，通过品牌和管理输出获利。

　　除了“小股操盘”还有共同冠名的模式，如深耕南京多年的朗诗地产，曾与央企保利地产联合拿地，共同开发了南京朗诗保利麓院项目，该项目占地10万平方米，产品形态包括联排别墅、叠加别墅和花园洋房等。

　　“一家开发了别墅部分，一家开发花园洋房，但项目组团外墙的风格尽量做到相似，外面看就像一家开发的。”据知情人士介绍，该项目由朗诗并表，两家企业共同操盘，故项目名字也是两家联合冠名，所有权各占一半，各自开发，产品又在整体上形成统一。“销售、财务、操作过程都是各自独立。”本报记者了解到，由于此前合作愉快，保利和朗诗有望联手开发南京迈皋桥G87地块。

　　联合模式“进阶”

　　近几年来，随着一线城市土地价格节节攀升以及各大房地产企业经营模式的转变，企业联合拿地蔚然成风，而联合拿地的具体合作模式也在几年间逐级“进阶”。

　　克而瑞研究中心研究经理朱一鸣将近几年房地产企业联合拿地经历分成几个阶段：第一个阶段，即房企与一级土地开发商直接合作，这也是联合拿地的初级形式。“该种合作模式，‘地主’虽有地但缺乏住宅开发经验，而房企具有品牌和资金优势，但缺优质土地资源，于是双方一拍即合。但是，随着招拍挂二级土地出让方式成为主导，类似的一级土地市场合作模式已逐渐淡出，二级招拍挂市场的联合拿地成为主导模式。”朱一鸣表示。

　　第二个阶段，随着限贷政策收紧以及项目开发规模激增，国内众多弱势房企对规模较大的地块逐渐感到力不从心，因此二级土地出让市场上强弱企业联合拿地的案例逐渐增多。

　　而当前，在调控的重压之下，房企间的联合拿地模式进入第三阶段，开始强强联合，借以实现双边、多边规模化扩张。

　　“最近一两年来，保利、融创、万科、富力等巨头型企业选择与自己同级别房企联手，形成更加强势的联盟，可以看出，房地产合作模式已经逐渐由‘大小联合’、‘强弱联合’向‘强强联合’、‘大大联合’、‘专业与专业联合’和‘专业与资本联合’的方向演变。随着时代的发展，房地产行业诸侯割据的局面也正在发生明显的变化，与之前的分庭抗礼相比，强强联手几乎是很多主流企业的共同意识。”在朱一鸣看来，从国内联合拿地合作模式的进化可以看出，源于资金等压力的被动型合作已经逐渐向优势互补的主动型合作转变，并逐渐向多元化融合方向发展。

　　利益风险共担

　　1+N房企资本联合、大企业强强合作各取所需，愈发成为房企与资本间“组团”拿地的主流。但联合拿地之后，如何进行合作开发，参与多方也需风险共担，并承担因联合开发合作期较长、合作方多造成的不确定性。

　　一家曾多次操作联合拿地、合作开发的房企高管向中国房地产报记者透露，他所在的企业做合作开发一般是以一家为主，当有很多公司的时候，其他几方一般都是财务投资者，在拍地前都会有详细的合同约定各方权利义务。该房企高管介绍，如两家企业这块地是以A公司为主，下块地的合作就是以B公司为主。在开发时谁主导用谁的品牌。如一块地两家一起开发，会有一家出来分地，为了公平，往往有分地权利的公司后选择所分的地。“如果合作开发中有合作方分配利益不公，或者出现其他信用问题，那‘口碑’坏了以后，‘圈子里’就没人再找它们合作了。”

　　实际上，未能善始善终的案例并不罕见。2011年融创中国与方兴地产曾经斥资31亿元拿下北京来广营地块，但最终由于双方开发理念分歧和其他权益纷争，这桩标准的豪门联姻也在2014年宣告破裂。

　　“联合拿地风险包括退出风险、经营理念不合产生的经营风险以及由合作带来的公司治理风险。”一位接受本报记者采访的房企投资部负责人表示，合作开发选择合伙方时，至少需要考察三个方面：掌握合作各方各自的综合实力和资源的互补情况，包括合作伙伴的信息如公司财力、运营能力、土地状况等;合作伙伴之间的经营理念是否一致;合作伙伴是否诚信，是否能严格按照国家法律、合同约定、合作协议等执行合作，尤其是遇到违约，对方能否认真执行合约。

　　“尤其是经营理念，决定了一个公司的文化层次，决定其解决风险纠纷的出发点。合作前考察合作伙伴的经营理念，对制订合作方案来讲必不可少。”