世邦魏理仕：四季度是去库存窗口期
2014-11-11 20:44:21   中国房产网   评论：0

　　■本报记者徐妍北京报道

　　中国房地产报：如何看待诸多房企集中发起营销战的行为?与往年的营销行为集中在线下不同，为什么今年许多房企在营销中都结合移动互联、电子商务的思维?

　　陈仲伟：实际上，现在许多房企的去库存行为已经被定到企业的战略化高度了。从我们的监测情况来看，尽管近几年许多房企都在积极拓展商业地产等其他产品的投资开发，但主流房企九成以上的利润份额还主要依靠住宅产品，这也导致内地房企对住宅销售回款的高度依赖。相比香港的一些房企，如新鸿基、和记黄埔等，一般都是自持型商业和出售型住宅占各一半，商业物业的租金收益比较稳定，抗风险能力强，也不会对住宅销售的依赖程度那么高。同时我们也注意到，行业内普通的核心净利率已从几年前的12%左右降至了今年的“个位数”，在这种情况下，大家千方百计去库存也就不足为奇了，至于说很多企业都把互联网、电子商务、移动互联的元素结合营销行为中，有新技术、新传播方式有利于拓展营销渠道的考量，但核心还是拼销售、去库存、“卖房子”，这才是房企要专注的主业。

　　中国房地产报：房企选择在11月这个时间点发力营销、加速库存去化说明了什么?

　　陈仲伟：从今年房企的季报情况来看，普遍前三季度都没有完成预定销售目标，一般来说房企的全年住宅销售目标都会按上下半年“四六开”，这也导致下半年的销售目标完成压力更大了。除了有业绩的压力，房企在资金上的压力也是不小的，特别是中小型企业，净负债率比较高。另外，今年的“9·30”信贷新政是个重要的时间节点，表明了中央稳定市场的态度和决心，所以与10月份之前的观望和不确定情绪相比，现在市场氛围环境相对稳定，拿出资源来拼销售、去库存是一个比较好的时机。

　　中国房地产报：结合当期市场情况来看，对于今年第四季度房地产市场走势有何判断?

　　陈仲伟：虽然整个市场的环境基本上是稳定下来了，政策也出了利好。但从我们的监测来看，住宅价格方面还是有潜在的下行风险。具体而言，各级城市的住宅价格我们预测未来会出现一定分化，一线二线城市会趋于稳定，甚至会有所上升，而一些库存量比较高的三四线城市的房价下行压力还是较大。

　　现在来看整个市场氛围较上半年有所好转，但市场对于住宅投资的热情还远不能和2009年、2010年相比。我们的判断没有那么乐观。现在来看“9·30”信贷新政最大的作用是稳定市场，避免市场出现持续下滑，防止房地产调控影响到整体经济形势，多数开发商在年内仍会延续降价策略来加速周转。