美好置业受累旧改 百万平方米地块转手他人
2014-10-28 14:46:10   中国房产网   评论：0

　　城中村改造项目一直是美好置业集团大手笔操作的重点工程。不过，今年以来，美好置业却似乎在有意缩减这一业务。

　　9月底，美好置业对外发布公告，将和华润置地(武汉)有限公司签订名为《武汉硚口区长丰村城中村综合改造合作合同》的转让协议，将长丰村B地块和C1地块建筑面积共计96.87万平方米，以38.04亿元拆迁改造补偿款转让给华润置地。

　　“长丰村项目体量比较大，两百多万平方米。这次只是将长丰村整体项目中商业比例比较大的两个地块转给华润置业来做，因为美好置业主要做住宅项目，商业不是很擅长，而华润做商业和综合体比较有经验和能力，引入合作伙伴共同开发，可以让项目获得更大提升。”美好置业内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　尽管如此，美好置业从2012年就开始长丰村拆迁工作，时至今日在摘牌之后不久则转让，却也折射出操作旧城改造项目的不易。

　　“此次转让是基于公司财务现金流考虑”

　　而长丰村这一项目，系今年3月份，美好置业及其子公司以总成交金额53.7亿元摘得，共计5宗地块，项目建设用地面积约50.64万平方米，规划建筑面积约240万平方米，楼面价约2300元/平方米。

　　“除了寻找合作伙伴的考虑，此次转让也是基于公司财务状况和现金流的考虑。因为城中村项目相对而言开发周期长，所需要的资金量也很大。”前述美好置业人士表示。

　　据悉，去年以来，为推进武汉长丰村城中村项目的改造进度，筹措项目开发资金，美好置业已先后融资19亿元。

　　借旧改低价拿地

　　操作难度更高

　　城中村改造项目已经成为美好置业的主要业务。

　　在武汉，除了长丰村项目，美好置业旗下还有邓甲村、新湖村、鹦鹉村、建和村等5个城中村项目在开发阶段或者待开发，总共涉地面积约为2100亩，待开发体量约为500万平方米。而建和村项目的拆迁、改造方案的审批、挂牌工作尚待完成。

　　资金投入大、开发周期长的城中村改造项目在不断拖累美好置业的销售业绩。虽然通过此次转让，美好置业获得补偿款38.04亿元，但是三季报显示，美好置业前三季度净利润同比下滑了45.15%。在上半年中报中，美好置业净利润则下滑了39.64%。

　　为何美好置业还会如此青睐城中村改造项目?

　　“城中村改造获取的土地价格相对于招拍挂低一些。而且，武汉的特殊情况是，二环、三环以内成片地块基本都是城中村地块，即使有招拍挂地块，地价也很高。对开发商而言，想在好地段拿到品质好的地块，通过城中村改造项目是一个重要途径。”美好置业内部人士表示。

　　不过，虽然城中村项目的楼面价较低，但鉴于城中村改造的特殊性，实际成本可能会高于竞得价。

　　“最难的在于各方利益的协调，需要协调好政府、村集体、村民和开发商自身利益关系。同时，由于存在拆迁、报规划等不可控因素，开发周期也会较招拍挂更长。”该人士进一步介绍道。

　　据悉，美好置业从2012年开始推进长丰村改造进程。美好置业当时预计，获取整个项目的土地使用权需要的投资金额约65亿元，包括土地补偿款约12亿元，还建房建设等资金约23.5亿元，土地整合、还建房公共设施及拆迁补偿等约24亿元，后期相关税费约为5.5亿元。

　　为了推进长丰村改造的进程，美好置业曾计划在2012年度投入约20亿元，其余投资款项则将根据项目进度逐年投入，开发周期约10年。并计划在2012年就使项目地块进入挂牌程序，然后在2013年进入销售阶段。

　　显然，现实远没有设想那般顺利。由于长丰村村情复杂，一些因素导致拆迁一直停滞不前，致使此地块一直推至2014年3月初挂牌。

　　无论怎样，美好置业要想改善业绩水平，就不得不去解决城中村改造过程中的一些难题，提高周转速度。

　　“此次美好置业将一部分地块转让给华润，使其能加快资金回收速度，将有效降低项目的资金成本，是一种破解城中村资金问题的方法。”前述人士表示，现阶段的重心是把现有项目做好，后续不排除会以其他方式来获取土地，需要根据资金状况来确定。

　　记者 许倩 北京报道