■本报记者李阳北京报道
时间是最好的评判者。
口口称自己“不务正业”的张宝全计算，2015年，三亚湾红树林将实现最低营业收入17亿元，净利润10亿元，分红1.49亿元之后，可实现纯收益8.51亿元。
张宝全说，2015年将是今典转型实现的一年。目前还有很多问题要去解决。
张宝全致力主掌今典转型的背后，是时代的变化。
房地产还处于上升期的2007年，张宝全就在谋虑转型，7年过去，房地产市场已经进入下行通道，这个时候，同业才发现，一个转型胜利的今典红树林已经显露出生机。用张宝全的话说，运营才能拯救房地产，而对于传统的房地产企业的转型，很多企业并没有张宝全因常年“不务正业”而积攒起来的转型资源。
运营拯救房地产
中国房地产报：现在房地产领域有很多的创新方式，比如电商、房地产众筹等，你怎么看这些创新所带来的动力?
张宝全：在房地产领域有一个坏毛病，叫概念营销，现在很多人依然抱着这样的幻想，希望通过新的概念拯救房地产，房地产行业已经到了拐点，做概念营销已经没有任何作用，应该扎扎实实地做运营。
红树林也有产权分离，但必须是建立在统一运营的基础上，否则会很糟糕。我并不是反对这些新的概念，一个企业，最重要的是有效的商业模式，而不在于新的概念，红树林是全新的商业模式，你也可以说红树林是众筹，但对于这些小业主的分红、业主委员会、第三方财务等完全是股东待遇。
在房地产这个重资产领域，如果让互联网、众筹来唱主角，我觉得都是不切实际的。像很多企业拿出部分房源以很低的折扣卖给中间商，中间商再进行产权分割销售，从中盈利，这不叫众筹。
在过去大家产品相同的销售时代，概念营销非常重要，但是在今天，这已经没有作用了。像众筹这种模式，可能对于一个强参与型的小圈层比较合适，比如一起众筹租一个咖啡馆，而一定不是重资产的模式。
对于商业地产领域也是一样，如果开发商是以不统一运营的散售形式盈利，基本上都是在害小业主，红树林强调运营权掌握在自己手上并不是强势，只有整体运营才能达到1+1=3，产权分离后，会互相拖后腿，一定是2+2=2的结果。
转型实现的一年
中国房地产报：今典已经在全国布下很多局，三亚湾红树林全面开业后一个完整的红树林模式也正式向世人亮相，2015年，今典有什么具体的计划和安排?
张宝全：2015年将是今典转型实现的一年。包括管理构架上做了重要调整，2015年6月底青岛红树林开业，2015年9月底，三亚海棠湾七星级红树林开业，目前还有很多问题要去解决。
整个转型对我来讲，现在特别紧张、特别累，主要原因是红树林需要真正懂电影、懂艺术、懂酒店的人把各种元素整合在一起，都是因为我这个人造成的，现在想再有这样一个人，我告诉他，他只能靠自己的经验来理解和实践，我必须盯着，不然很可能做出来的并不是我想要的，所以通过这样的过程我也感受到，不要轻易转型，真的挺难的。所以，我一直盯着2015年把海棠湾做完，今典的整个转型就算完成了，剩下的事，我的团队就可以照葫芦画瓢了。
房企请转行吧
中国房地产报：在整个转型的过程中的最大挑战是什么?有什么经验可以分享?
张宝全：转型有了战略，需要拥有相关的资源和一个专业的团队，这是最难的事情，挑战最大，没有这些要素，转型就是空的竹篮。
今典如果2015年能够转型成功，好就好在这么多年一直不务正业上，没想到这么多年的“不务正业”恰巧为今典的转型提供了经验和资源，并且提前培养了一批转型的人才，比如今日艺术汇。
要做适合自己的转型模式，今典在地产企业里面是最花心的公司，现在把花心沾惹的东西都放在一起，这就形成了一个度假目的地，这是我们的优势，但即便如此，资源如何做到1+1>2，这是最费劲的事情，最初很多元素是互相掣肘，这个难度很高。
我在2012年已经准备重操旧业开始拍电影了，把分镜头都画好了，主创也已经进场了，后来又放弃了，因为转型这段时期我必须一直盯着转彻底才可以。
在房地产低潮期，大中型企业已经失去了最好的转型时机。所以，对所有想转型的房地产企业，我的建议是不要随便转型，还是转行吧!去做一些投资管理，比如可以入股银行，请专业的金融顾问，这样就不存在运营的风险，把传统业务兼并，转行后变成投资人，风险小一些。
转型未成功 不定长目标
中国房地产报：如果今典2015年转型成功后，你对今典的未来会做什么发展规划?
张宝全：等到2015年转型成功后，我就可以把今典至少未来30年的发展战略都制定出来。在转型成功之前，今典还是一条小船，小船乱跑很容易掉进一个水沟里就死掉了，现在已经胜利在望了，等到今年几个红树林全部开业后，我的整个团队也培养成熟了，资源也整合理顺了，未来30年的发展目标就可以定型了。
我们现有的计划是未来5年开业11个红树林度假世界。现在，传统的房地产公司的发展计划可能还是比如未来5年实现销售额5000亿元，在目前的房地产形势下，这样的目标企业，市场真的还给你定吗?
可以说，今典是牺牲了这几年的眼前利益，获取了未来发展的模式和道路。对别的企业来讲，未来怎么样，画不出确定的东西。
谁销售越多，谁压力越大
中国房地产报：2014年几次跟你聊到当前的房地产形势的时候你都很悲观，你当时考虑到信贷兑付危机等因素，对每个月的房地产市场都给出了非常低的信心打分，但是到年末，我们没有看到出现大面积的信贷兑付危机，你现在还依然看衰房地产市场吗?红树林也有10%左右的房间需要出售，你也一样看衰?
张宝全：前段时间，任志强又做了一个最新的房地产市场报告，报告数据可以看出，2014年的房地产资金到位率、市场投资率、销售率都在下降，业界称这是任志强第一次唱衰房地产。我认为他的数据报告是对的，如果没有2009年的4万亿投资，“任志强们”的光环早已不再。谁都知道，这些数据根本没有抬升的可能性，中国房地产市场下行的趋势已经不可逆转。
开发销售为王的时代已经结束了，在过去靠销售为王的企业，现在谁销售的越多，未来的压力越大。
在维持房地产市场稳定的过程中，国家确实也做了很多努力。从2014年上半年起，国家一直在说资金收紧，但实际的情况却是不停地在放松。这其实是政府的两难，一个是很多债务违约，银行不能支付的情况给相对缓解了，但代价是这种不正常的经济状态需要政府继续承受。不过，2014年市场的流动性还是变差了，一是因为银行很多资金找不到可以投资的可靠项目，二是很多企业现在不敢拿钱了。这就说明市场的风险提高，并且开发商自己对前景看不清楚。
红树林度假世界目前也有10%左右的房间是出售的，在2014年一季度结束之后，我告诉销售团队直接去休息，因为当时不降价肯定卖不出去，但红树林不会做这样的选择，因为我们不是靠销售挣钱，而是靠运营挣钱，所以现在2015年的经营分红预告出来了，我决定再拿出3%~5%进行销售，最近买红树林的人比以前多起来了，我们确实不是简单地卖房子，我们卖的是经营性资产。我给销售团队定的目标任务是2015年6月份之前三亚湾红树林实现10个亿的销售额。
用数据讲故事
中国房地产报：对于今典未来的发展，你之前说会上市，甚至会在海外布局，现在来看有没有按照计划的节奏来走?如果到海外发展，红树林相比世界上的高端度假酒店，是否有核心竞争力?
张宝全：其实想上市的话现在也可以上，但是我需要通过一年的经营数据来向资本市场讲述红树林究竟是什么。既不是酒店，也不是购物中心，那么究竟是什么?只有通过运营数据来证明。所以必须有2015年完整的运营数据。我们现在定位为度假目的地，它的定义是中国当下最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐的目的地，如果不是最好的，就不能做到人们下了飞机就马上到你这里来不出去。
并不是因为大，它对硬性资源和软性服务都有很高的要求。这才是红树林的真正竞争力。
现在今典的所有精力都放在国内，在国内上市后，并且能够运营起来没有问题，到那时，红树林才可能会往外跑，到时我会开始收购国外的酒店。现在红树林度假卡是“一卡在手，全国度假”，以后就能变成“全球度假了”。
国外像我这样的酒店是靠博彩支撑，所以他们并不在乎艺术文化的元素，如果把博彩拿掉，加入总共的KPI有8项的话，他们有2项比我强，6项不如我。红树林是把自己的优势输出，我们是锦上添花，一是添了资源，二是添了游客。
“不务正业”而集大成者
【论语】
艺术品消费论
中国艺术品消费时代已经到来了，对艺术来说最大的支持不是赞助，而是通过赞助能够获得社会的关注，并能够获得社会资金的支持。
中国现在的最大问题是有艺术投资没有艺术消费，像藏家买艺术品是为了投资。但是中国现在已经进入了艺术消费时代，如何使艺术品来改变我们的生活，包括如何使艺术受到我们社会的支持，这就是艺术消费。例如像北京的人均GDP已经到达1.2万美元，已经进入了精神文化消费旺盛的阶段，意味着艺术的消费在今天的中国已经形成了非常大的一个态势。
美术馆艺术经
今日美术馆下一步的发展就是三句话：专业化、规范化和国际化。今后将会把艺术产业与美术馆剥离开，使美术馆成为独立的非营利机构。在之前今日美术馆在运营中，今典集团实际上是在后面用大量的人力物力支撑，单单按照美术馆占了CBD地区4万平方米的物业，按租金计算，一年就要6000万~7000万元，如果没有这样的支持，美术馆也走不到今天。今日美术馆虽然在众多民营美术馆中脱颖而出，但是还很虚弱，很容易被人突破。
【思想者】
电影创客张宝全
电影《叶问》，摘得第二十八届香港金像奖最佳影片的桂冠。细心的人会注意到，播映时银幕上蹦出的出品人是张宝全。
这部当年张宝全投资1100万元的影片，最后收到了1.5亿元的票房。
《画皮》在最初酝酿时找到了张宝全，那时候张宝全把所有精力放在了电影渠道上，没有接下来这部电影。但他的一个建议成了《画皮》取胜的关键，“不能拍成以往的‘鬼怪加武打’，要做就要做成‘魔幻加动作’。”张宝全的这个想法，在《画皮2》中被“贯彻”得更加淋漓尽致。
大时代之外的张宝全
从未丢失过自我。张宝全每天例行早、晚课“速写”;创作剧本、小说;在他的柿子林会所“面朝黄土”地耕作;即使在高尔夫球场上，他也同样把打高尔夫看做参禅以自醒的“修行”。活在真切的快乐和感知中，张宝全始终在寻找最本真的自我——那就是他时而缺席，但从未走远的“天命”。
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