■本报记者曾冬梅广州报道
2015年，在数波行业周期中走过的保利地产高层对市场的演变有着自己的见解：跟中国经济一样，房地产行业也将进入“新常态”。这种新常态可以理解为“高原期”，即市场仍保持较大体量，量价均在高位，但增幅渐趋平缓。
中国房地产报：2014年行政手段退场，房地产基本面已有扭转迹象，对市场与行业的未来发展，保利怎么研判?
保利地产：2014年全年的房地产市场，行业整体业绩还是不错的，保利地产的销售在稳步增长。
我们发现，从2013年开始，房地产行业价格环比增长逐步下降，增幅收窄，到了2014年第三季度，价格更是环比增幅低位运行，但近期出现盘整上升趋势，有如我国宏观经济。我们认为，房地产也将进入一种新常态，未来房地产企业将面对“高原期”：高位运行，增幅收窄。也就是市场整体保持较大体量，量价仍在高位，增幅收窄或者说增速平缓，要在行业高原期内实现快速攀升，对企业的反应能力和自身的适应能力都是考验。高原供氧困难，企业会不会有高原反应?会不会缺氧?这都是值得深思的问题。房地产的竞争环境和过去相比，将发生较大变化。
中国房地产报：那在发展策略上，保利将如何应对房地产行业“新常态”的挑战?
保利地产：在“新常态”的行业环境下，很多企业开始大刀阔斧地施行改革创新，涉足其他产业、多元化尝试。我们有自己的战略坚持。
首先，保利地产一直立足房地产主业，坚持普通住宅产品定位的开发策略，依据市场需求聚焦刚需和首改产品，2014年以来，公司144平方米以下的中小户型成交套数占比超过93%。同时，我们认真研究不同产品的销售贡献率，及时主动地调整产品定位，降低低密度住宅等高端物业的比重，提升商业物业的比重，增强整体产品结构的抗风险能力。实施标准化产品战略，2014年我们对公司的产品品牌体系进行了一次全面梳理，为相关产品的快速复制与适度创新奠定基础，加强自主创新与科研开发，推进精装修和绿色建筑。
其次，关注自身可持续发展的能力，关注一二线城市以及那些人口有净流入的城市和地区。截至目前，保利地产在珠三角、长三角、环渤海区域的销售金额都已经超过或接近300亿元，西南、中部、海西等区域也表现突出，目前的存量结构中一二线城市占比超过80%，同时公司参照各地区去化情况，依据“等量拓展”的原则谨慎获取一二线城市的优质土地资源，“3+2+X”的区域战略布局得到进一步巩固。
在战略坚持之外，公司以房地产主业带动，通过机制创新激活已有的建筑施工、销售代理、会展经营、物业管理等产业，继续寻求具有投资潜力的上下游产业，形成多元化发展的战略投资格局。
中国房地产报：在保利看来，多元化是不是应对行业增速放缓的有效方略?
保利地产：多元化是应对“高原期”的一种尝试。保利地产一直关注相关多元，并更加注重业态之间的联动、业态的搭配对房地产开发主业的促进作用。在以普通住宅开发为主流的原则上，持续加大在商业、养老、旅游、工业等概念地产的研发与投入力度，择机补充具有成本优势、区位优势、品质优势的专业地产资源。在商业地产、会展经济、旅游布局、养老探索，各业态之间相互联动，主业辅业相辅相成。2006年公司提出“住宅+商业”双轮驱动的商业地产发展思路，2014年截至12月，商业与写字楼的认购金额已超过200亿元，其中酒店和会议中心运营的收入同比增长超过30%。
中国房地产报：过去一年公司对养老产业进行了积极的创新尝试，在进展上好吗?
保利地产：我们总结出一套居家、社区、机构三位一体的“中国式养老”的商业模式。希望全面介入养老产业链条，打造一个全景式的、开放性的养老产业平台，将系统内的旅游地产和商业酒店资源用于养老，实现“一地入会多地养老”的异地候鸟式分时度假养老模式，用养老打通旅游、商业、住宅等其他形态的地产产品，充分发挥养老产业的协同效应，提升其他产品价值是保利地产的又一创新。
在硬件方面，一方面公司从去年起启动对全国16个城市的24个已建成社区的适老化改造，目前广州保利心语已率先完成试点，未来5~10年将全面实现已入住小区的适老化改造。软件方面，2010年保利地产投资成立北京保利安平养老投资管理有限公司，经营管理公司的养老专业机构。2013年初在北京保利西山林语配建的“和熹会”养老机构正式运营。2015年公司会尝试把适老服务推动起来。
中国房地产报：对于“走出去”的战略，保利目前是如何执行的?
保利地产：我们认为，海外市场是机遇也是挑战。海外市场对于整个行业来说都是个陌生的领域，从产品需求、开发模式到经营规则都与国内市场不同。保利地产对于海外市场的态度是遵循其市场的游戏规则，“严格立项标准，谨慎进入”。公司先后多次组织赴美洲、欧洲、澳大利亚、非洲等多地进行考察，并就可能的拓展项目进行深入的调研。
中国房地产报：保利对当前地产商业局势持什么看法?
保利地产：规模与销售额已经不能作为评判房地产开发企业的唯一标准，面对市场的盘整，“量”与“价”成为企业的自然选择。这些年来，我们始终坚持扩大经营规模与提高开发效益并重，始终努力追寻量和价之间的平衡。但这并不意味着在利润和周转之间，保利地产保利润而弃周转，公司始终将快速周转作为最主要的经营策略之一。从已披露的数据来看，近三年来总资产周转率保持稳步提升的态势。2014年以来，通过严控成本、精细化管理等措施，努力提升项目品质，提高项目收益率水平。根据公开数据显示，截至2014年9月底，公司毛利率水平为33.63%，较2013年同期保持小幅提高。
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