记者宋俊洁北京报道
背负着信贷松绑期待的央行“9·30”信贷新政已经颁布近两个月，然而，“首套房利率最低可打7折”仍然遥不可及。对于众多期待年前最后40天冲业绩的房企来说，这样的现实无异于雪上加霜。
“房地产的回暖时机和银行房贷利率水平都是市场博弈的结果。”在北京大学经济所房地产金融中心主任冯科看来，从最新数据来看居民和银行的选择都是一样的喜欢买涨不买跌，待涨不待跌，所以才导致对这种新政下的政策刺激，商业银行对信贷继续放松持谨慎态度。
“基于现在的信贷政策背景，许多房地产开发商正在积极地在项目中引入第三方信贷产品、居间金融服务等，以求刺激一手新房的销售清盘速度。”世联行金融事业部总经理牛勇在接受中国房地产报记者采访时表示，寻求金融信贷产品对新房销售促进的“杠杆”效用，正在成为房企年前拼销售去化的重要手段。
“七折”难现
据中国指数研究院的报告显示，“9·30”信贷新政后各地银行均开始执行认贷不认房政策，但对于首套、二套房贷利率折扣，各地执行力度不一，主要城市首套房均未出现7折最低折扣，且多数仍保持基准利率。
在北京，伟嘉安捷的报告称，现阶段多家银行已开始执行新政首套房的认定标准。而上海的商业银行对此新政采取的态度颇为一致：暂无行动。
显然，“首套房利率最低可打7折”的房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见。
伟嘉安捷市场部分析师吴昊认为，“最新的数据显示，从目前北京地区各家银行房贷利率的优惠情况来看，国有四大行中，除去建行以外，其余几家银行的房贷利率均已从此前的基准调整为9折或9.5折”。外资银行也加入“打折”行列，汇丰银行要求，贷款金额100万元以上，最低可享9折，不足100万元最低可享9.4折。
根据融360机构统计，目前提供9折房贷的银行有8家，分别是汇丰银行、招商银行、北京农商行、邮储银行、中国银行、浦发银行、中信银行和交通银行。其中招行、邮储银行和浦发银行审批时间为5天，其他银行为10天。但优惠的背后却暗藏着“捆绑条件”，不仅要看客户的财产状况、征信记录、工作单位，还包括是否购买了银行理财产品等。
农业银行首套房优惠利率最低9.5折，需要根据信用情况、收入情况等综合评定，收入必须是月供的2.2倍以上。并且最好是该行贵宾客户。农行工作人员表示“是否为贵宾客户不是一项硬性条件，但如果是，对审批会有帮助”。
工商银行工作人员也表示，“目前首套房贷款利率最低为9.5折，需要根据个人资质综合审批。”而招商银行的优惠政策是，需要购房者存入5%~10%的保证金，比如说贷款300万元，购房者需要拿出30万元资金以活期形式存入银行，银行将冻结这笔资金为期一年。
北京农商银行则要求客户需是单位属优质单位。除了上述要求外，其余几家银行大多有存款或者购买理财产品的要求。
金融产品“杠杆”
优惠难寻的房贷利率在卡住购房需求释放的同时，开发商也开始寻求与一手代理公司或电商机构的合作，期待金融信贷产品对销售端产生“杠杆”效应。
今年以来，为了解决购房者的资金问题，不少代理行推出小额贷业务。易居中国推出“乐居贷”、合富辉煌推出“小额贷款业务”、世联行推出“家圆云贷”等。在“9·30”信贷新政的利好尚未完全落地之际，这样的信贷产品在销售终端确实起到了一定效果。
克而瑞研究员李莹介绍，从今年年中开始，一些二线城市楼市“垫首付”、“零首付”的现象也卷土重来，北京的部分楼盘也利用首付分期来吸引购房者。“采取这些手段的核心目的，是房企为了缓解目前信贷紧张、首付比例高等政策引起的需求后置现象。”
“在世联行代理的项目中，除了个别三四线城市，‘家圆云贷’基本都是开放的。据我们统计，在卖出的一百套房子里运用这种金融产品的比率目前已经接近10%”。世联行金融事业部总经理牛勇介绍，去年年中开始试行的针对购房消费信用贷“家园云贷”产品目前已经在全国铺开，“目前在我们卖的一手新楼盘中95%以上是刚需类产品，买房这种大宗商品的消费会让刚需群体面临资金紧张的困局，如果出现购房者从银行无法取得足额贷款的情况，我们给他提供一个现金流补充的金融产品，这对最终销售转化会起到重要作用。”
“从另外一个层面来看，对于开发商来说，新楼盘可以给购房者提供金融服务和第三方信贷产品，本身也提高了项目的竞争力。所以开发商对这类产品是非常欢迎的。”牛勇认为，像家圆云贷这样的信贷产品在目前复杂莫测的楼市背景下，一方面在一定程度上会带来项目销售出现激增，比如消费者可以选择楼层更好、面积更大的房子。其次加速尾盘的销售清盘。
“尤其是在今年这样整体信贷环境趋紧的背景下，金融信贷服务对一手房销售的促进作用更为可观，据我们统计购房者对这类信贷产品的需求比例还在持续增长。”
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