房企拿地后顾之忧：多数城市去化周期超15月警戒线
2014-11-21 16:24:20   中国房产网   评论：0

　　尽管在央行“930新政”之后，市场成交出现大幅提振，但困扰楼市的库存压力并没有明显减轻。

　　根据克而瑞的统计数据，虽然“银十月”市场成交大幅反弹，但重点城市依然库存高企，去化压力较大。一线城市中，北京与深圳的库存去化周期均超过17个月，二三线城市中的沈阳、无锡等地库存去化周期更是超过20个月，加上去年土地市场火爆所带来的潜在供应，房企的库存警报仍未解除。

　　世联行董事长陈劲松向记者表示，在目前积压最严重的产品类型中，中高端项目与旅游地产成为“重灾区”。由于市场基本面已经发生变化，这两类项目占比较高的房企未来将面临巨大的去化压力。

　　二线城市平均土地消化周期约2.2年

　　得益于“银十月”市场成交回暖，一二线城市供求比指标有所好转，短期供求矛盾有所缓和，但受年内存量持续积压的影响，至10月底，绝大多数城市库存消化周期仍高于去年同期。

　　克而瑞的统计数据显示，截至10月末，全国20个重点城市中有18个城市的商品住宅在售库存量较去年上涨。其中，重庆与南昌的库存量同比增幅分别达到174%和107%，北京、广州、南京、宁波、长沙、济南的库存量同比增幅也在40%以上。以库存消化周期来看，沈阳、青岛、长春的消化周期超过20个月，去化压力极为严峻，北京、深圳、杭州、宁波、福州、长沙的消化周期超过15个月的警戒线。

　　“虽然房贷新政释放了一波改善性需求，但由于房价上涨的预期并没有形成，10月份市场成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出现冲高回落，因此需求端能否持续回暖仍存疑问”，新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，但在供应端，除了上述以在售面积计算的去化周期，国家统计局的数据显示，今年1~10月全国商品住宅新开工面积高达10.28亿平方米，加上去年市场火爆导致各地土地成交量上升，10月份的市场回暖难以扭转供过于求的总体局面。

　　以土地消化周期计算，克而瑞的研究发现，截至10月末，一线城市由于旺盛的市场需求，平均土地消化周期仅为1.05年，其中深圳不足半年，但二三线城市的平均土地消化周期分别为2.19年和2.35年，这部分城市由于近年来加大城市新区建设力度，导致土地供应大幅放量，如宁波、鄂尔多斯等城市土地消化周期甚至超过5年，供过于求相当明显。

　　反映在上市房企的财务报表上，大型房企的库存压力也在攀升。根据Wind资讯数据统计，截至三季度末，A股142家上市房企存货总计为2.3万亿元，比去年同期增长4000亿元，涨幅达21.05%。部分房企库存压力骤增，泰禾集团与阳光城的存货同比增幅分别高达116.53%与91.06%，华夏幸福的存货同比增幅也达到52%。

　　豪宅产品是库存主力

　　在库存积压的背后，滞销最严重的主要是面积超大、总价超高的豪宅项目。

　　克而瑞统计发现，今年前三季度，TOP50房企各档次项目金额与面积贡献率情况显示，中档、中低档项目销售金额贡献率共计67%，销售面积贡献率共计80%，在各档次销售业绩中仍占据绝对比重。其中，中低档项目销售金额和销售面积贡献率较2013年同期分别上升4个百分点和6个百分点。与之相对，中档、中高档及高档项目销售金额贡献率不同程度地下跌1~3个百分点。

　　尽管市场期盼房贷新政释放改善性需求以刺激中高端住宅市场，但实际效果并不理想。克而瑞调查发现，在北京、上海、深圳三大一线城市中，以成交面积区间计算，10月份144平方米以上的大户型产品成交占比分别较9月份下降7%、5%和2%。

　　“以豪宅为代表的中高端市场，在未来相当长的一段时间内难以再次被激活”，欧阳捷向记者表示，对于自用型的豪宅买家而言，由于他们往往拥有多套房，改善居住条件是主要目的，因此对于产品设计、项目地段、交通配套有很高的要求。但目前国内对于豪宅并没有明确的定义，市场充斥着大量户型大但品质不高的“伪豪宅”，且大多集中于新城区，这种产品对于以自住为目的的买家难以产生吸引力。

　　对于投资型买家而言，豪宅的吸引力也在逐渐下降。欧阳捷认为，一方面，目前房价上涨的预期已经被打破，投资型买家往往是买涨不买跌，因此目前的市场环境很难吸引他们出手;另一方面，由于国内楼市前几年对中高端项目实行严厉的限购，导致大量富人转移到海外投资。

　　陈劲松认为，对于大多数经济欠发达的二三线城市而言，大量诸如别墅之类的高档产品后市并不乐观。

　　旅游地产滞销更严重

　　与豪宅相比，在更多的地产大佬看来，近年来拔地而起的旅游地产泡沫更大。

　　克而瑞统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但截至2013年底，该数字已经刷新至5299个。业内人士指出，目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上“远途第二居所”的旅游地产项目，除了雅居乐清水湾以外，行业中鲜有其他成功的案例。

　　记者注意到，即便是被誉为“旅游地产专家”的雅居乐，尽管其雅居乐清水湾被誉为国内最成功的旅游地产项目，至今已经带来逾450亿元的收入，但公司随后在海南与云南开发的数个旅游地产项目表现不温不火。自去年起，雅居乐加大了对普通住宅的布局力度，这从侧面印证了国内旅游地产模式正走向困境。

　　“真正意义上的旅游地产应该拥有稀缺的自然资源，但这些资源早已经被瓜分殆尽，目前大多数旅游地产项目在自然资源上并无优势，更多只是以"旅游"的名义卖住宅”，欧阳捷告诉记者，从自用的角度出发，绝大多数旅游目的地一般人一辈子只会去一两次，住酒店完全可以解决问题，没必要买房子，这注定了旅游地产的商业模式不可持续，很多旅游地产项目将面临严峻的销售压力。