近日，高纬环球发布了中国全球房地产业投资报告。报告表明，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。自2008年至2014年6月期间中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元左右。
“中国投资者在全球化进程中面临一系列挑战，”高纬环球北京研究部经理陆明评价道，“这些挑战主要表现为政府对资本流动的控制、人才短缺、企业组织和管理文化的差异、陌生的海外法律和监管环境，比如有时让人望而却步的税收法律。”不过，高纬环球认为，随着中国的富有群体和资本雄厚的公司寻求更进一步的多元化、更广泛的全球业务以及对海外投资成熟度的进一步提升，中国的海外投资将保持增长趋势。
中国房地产报：为什么会出现海外房地产投资热潮?主要有哪些投资主体在参与，他们都把钱投向哪些房地产领域?
陆明：中国国内房地产行业的宏观调控及市场降温、发达国家经济复苏的迹象和资产增值的前景、人民币升值，及中国企业的国际化愿望等多重因素均促进了资本外流，这其中很多是大型私营开发商、国有银行和保险、主权财富基金。私营企业和国有企业相比，在投资总额上相差不大，但在投资数量上，私营企业远远高于国企。
从资产类别来看，写字楼最受欢迎，占总投资额的48%以上;其次是土地，占25%;然后是工业地产(占9%)、酒店及零售地产(各占7%)、住宅(占4%)。2013年写字楼投资猛增到84亿美元，高于当年其他所有投资资产的总和(74亿美元)。2014年上半年，写字楼投资依然以28亿美元保持领先，土地开发投资以17亿美元跟随其后。
分区域来看，进入美国，中国投资者的选择比较广，大部分资产都有涉及，比如进入加州投资，大部分是住宅相关的;进入纽约州投资就是酒店和写字楼;进入芝加哥主要投资工业地产。在欧洲则大部分集中在写字楼和零售领域，在亚洲就是写字楼和土地开发，即一些大型开发商去那里建一些住宅回卖给国内投资者。中国房地产报：中国投资者主要青睐哪些海外市场?能否分别谈谈这些市场的投资前景?
陆明：中国投资者青睐亚洲、北美及欧洲的发达成熟市场。美国是首选目的地，然后是英国、中国香港、新加坡、澳大利亚、马来西亚、日本和巴西。
具体来看，中国在美国的房地产投资主要集中于东西部沿海地区及五大湖地区所谓的“门户城市”。不过投资者越来越倾向于多样化的资产选择，并开始在全美国范围内投资。
英国是中国房地产投资者在欧洲的首选，仅伦敦就占中国对欧洲房地产投资总额的62.7%。全球金融危机之后，欧盟领导人在欧盟以外寻求外商直接投资，以期创造就业机会，刺激经济复苏。在过去的几年中，欧洲房地产已成为受中国投资者欢迎的投资对象。
东南亚因其位置邻近中国，且拥有庞大的华人社区而同样成为受欢迎的投资目的地。在新加坡，中国投资商喜欢投资写字楼;而在马来西亚，土地开发更受青睐。由于邻近新加坡，马来西亚依斯干达开发区被许多中国开发商认为具有巨大的增长潜力。
中国房地产报：对于中国企业而言，海外房地产投资面临着很多风险，政策性风险，经济、地缘政治和灾害这种不可抗因素都直接影响到对外投资的成败。中国开发商应该做好哪些准备?
陆明：中国企业需要适应国外的法律和文化监管环境，以及税务和相关法律。甚至国外有很强的工会，怎么跟人家打交道，这都是挑战。有三点需要企业来思考。第一，国际化思维，需要把它融入房地产对外投资的所有产业链上，从海外投资战略的制定，包括进入市场是不是要和国际性的机构进行合作，以帮助降低操作性风险，一直到后期产品销售。
第二，人才的本土化，也就是要用他们的人，长期来讲是培养自己的人才，但这需要时间，所以短期来讲一定是用当地的人。房地产是一个区域性非常强的市场，如果在当地没有足够的人脉、足够的商业触角，是无法利用当地资源的。比如一些在海外非常有价值的投资资产，大部分都不在公开市场上，从经纪人得到的相关的信息是大家都知道的，但一些非常好的资产大部分都是在本土的高级管理层人群内部才能获知。
第三，现在是房地产对外投资的初级阶段，在这个阶段有必要考虑中长期战略，走出去带回来什么是需要考虑的，不是赚钱了就回来了。复星之前投资过海外的养老市场、养老社区，这些对复星未来投资国内房地产市场特别是养老市场，带来很多的海外管理经验。这也是为什么复星在海外投资中有很多东西是值得中国企业借鉴的原因。前段时间万科也在考虑，海外投资回报率仅仅是一方面，投资以后可以把人派过去，经过一两年跟随项目学习管理经验，可以运用到国内发展，所以建议企业根据公司战略考虑一下走出去要带回来什么。
记者 许倩
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