万科董事会主席在公开场合表示没想清楚下一个10年万科具体做什么。但是在整体行业萎缩的情况下，大房企也面临着巨大的转型压力，万科也不例外，在诸多领域的尝试之后，社区运营将在未来带给万科新的增长点。
而北京房山长阳项目作为万科的首个应用“城市配套服务”的社区，如今容纳了住宅、社区商业、学习、大型综合商业，未来还会引入养老服务、体育公园、文化创意产业园、医院等服务配套。
北京四中与“五菜一汤”
在长阳镇总体规划中，各种公共资源被安排得十分周密细致。根据政府的规划，万科通过自身的品牌影响力首先搭建了引入北京四中的桥梁。随后，北京小学、北京四幼、红黄蓝幼儿园等学校相继在房山落户。
优质教育资源的引进，为长阳奠定了一个较高的起步基础。随后，万科又在长阳引入了丰富的商业配套。
其中，“第五食堂”最早出现在2012年6月深圳坂田万科城。这是万科定位自主社区商业化开发之后自创的一个连锁产品，其他的还包括社区市场幸福街市，引进华润万家，开设洗衣店、药店和银行。这些被万科统称为“五菜一汤”。长阳半岛是万科进行社区商业化的一个试点，未来这一商业标配模式将会更多地出现在其开发的住宅小区之中。
在长阳社区商业运作小试成功后，万科对未来社区商业的定位也更加明晰。毛大庆表示，万科的商业布局和商业产品中有三大类型的产品全部是针对社区型的，或者区域中心，全部是提升周围老百姓的消费水平，为大多数人的需求服务。
社区商业的“标本”
今年以来大家看到万科眼花缭乱的互联网思维的活动，万科在长阳的综合体项目引入V-in系统的大数据对消费人群进行分析。通过数据得到有价值的运营管理判断思路，帮助商家及时调整经营策略，提高消费者的粘性。
据统计，预计2014年中粮·万科半岛广场周围2~5公里，可统计入住人群约1.8万人，预计潜在人群可达10万人。
经过商圈分析、竞争对手分析、项目优势分析，中粮、万科将半岛广场定位为区域型购物中心，辐射范围为整个房山地区，乃至周边地区。业态构成以娱乐、家庭、运动、体验、购物的综合功能品类满足各类人群的一站式购物需求。
“5年之后，长阳一定是北京发展最好的新城。”毛大庆说，未来万科在这个区域还将引入养老机构、医院，长阳成全了万科，这样完整地参与新城建设的过程难以在其他地区复制。
站在未来看现在
房山长阳的投入产出比怎么样?对此，毛大庆的回答是，万科在长阳社区全业态运营并不能完全局限在长阳来看，如果说具体的收益现在看并不高。
其实，万科在长阳的收获是一次关于转型的试验，并且现在万科已经在社区商业模式中看到了未来的增长机遇。而万科所做的一切布局都与一个理论绕不开关系。这也是毛大庆经常提及的值得关注的问题。
未来中国的老龄化趋势是不可避免的。有预计显示，2029~2030年，人口总数峰值大概在14亿左右，2015年进入人口老龄化迅速上升的拐点时间。到2035年左右，中国老龄人口将增加一倍，65岁以上人口将突破20%，按照原来60岁标准，基本上有4.4亿60岁以上人口出现在社会里。这其实标志着我国劳动年龄人口抚养重点，也就是我们被抚养人群将从少年儿童转向中老年人口，这是国家一个非常深刻的变化。
人口结构的变化，是万科转型思考的内在肌理，正是基于这种需求的变化，万科做出了站在未来看现在的本能反应。这也是万科发展社区商业而不是发展高端奢侈消费的主要原因。
在住宅市场利润回报率受限后，万科通过增加社区商业的持有比例，来增加自己的业绩增长点。
做经营性不动产的公司都有自己的平衡点，新鸿基是香港的代表，从做住宅过渡到做综合性业务开发，用了10年的时间，做了各种各样的商业尝试，高端的到低端的，快的、慢的。最后发现找到了一类更适合自己公司做的事情。
在毛大庆眼中，新鸿基的商业模式是双轮驱动式的，一个轮子做住宅产生现金流，一个轮子做经营性物业。经营性物业沉淀的资金多少，要跟整个企业的负债率挂钩，也就是说哪个轮子产生的现金流要能够很好地覆盖这个轮子经营性物业的资金沉淀，还要能够给企业带来增值和发展。新鸿基在实际运营中得出了一个公式，经营性物业40%的杠杆，60%的自由资金做自己的东西。
而凯德走的是靠运营能力存在的模式，即20%的运作资金是自己的，其他都是市场的钱。
毛大庆表示，万科正在取别人的长处寻找自己的模式，在增加持有性经营的比例，最后要培养一个万科能够自己管理商业的团队。在运营第一批经营性不动产的过程中，万科非常明确地说要做轻资产，因为只有轻资产才能更踏实地专注做运营的商业，至于轻到什么程度，万科还需要摸索。
记者 张郁唯
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