“招挂复合”频现 沪土地出让改革小步潜行
2014-12-30 19:06:02   中国房产网   评论：0

　　■实习记者陈珊上海报道

　　12月23日，随着上海盛海创意发展有限公司以8.83亿元揽下徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-N-1地块地上部分，2014年度最后一宗“招挂复合”地块也尘埃落定。

　　今年，上海共有6宗地块采取了“招挂复合”的出让方式。这6宗地块均属于商办用地，外围新兴区域的地块占到一半以上。沪上一名开发商表示，这些地块未来或将打造成城市副中心，因此政府希望甄选出最合适的开发商，同时也防止一些开发企业因一时冲动拿下地块。

　　底价成交 联合开发成主流

　　所谓“招挂复合”，即招标和挂牌相结合的一种出让方式。若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上，则发布有竞价招标通知。若通过审核的有效申请人数为1~2人，即发布挂牌通知。

　　2014年上海共推出6宗“招挂复合”地块，全部以底价成交。其中5宗地块因有效申请人数低于3人，均采用挂牌出让。而宝山区淞南镇地块尽管有阳明置地有限公司、绿地集团两位中标候选人，其报价也仅相差2万元，最终由阳明置地有限公司以底价竞得。

　　推行“招挂复合”是为了更好地发挥土地价值。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，设定准入门槛，等于控制竞买人数量，从而防止最后拍卖价过高，这种方式适用于一些市场热门地块。而从区域发展和产业升级的角度来看，一些地标性地块也可以采取这种复合出让方式。

　　“‘招挂复合’要求土地保证金至少为40%，有些地块甚至达到了50%，比其他方式的保证金高出一倍多。比如静安区南西社区地块保证金就高达5亿元，这笔保证金在其他城市都可以纳入几块好地了。”上述开发商表示，而且基本上这些地块政府均有一些意向买家，现场竞价也只是走一个拿地的流程。因此其他开发商参与的积极性并不高，最多也只会充当陪标的角色。

　　而从出让结果来看，复合出让方式基本上排除了盲目竞价带来的成本飙升的情况，房企可以更专注产品开发而不是一味考虑土地成本。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，这些地块多附带方案或条件出让，从区域整体规划角度出发，地方政府更倾向于引进有实力的房企带动区域发展。

　　本报记者发现，这6宗地块中，除了同属静安置业的上海静安地铁投资有限公司和上海沪中房地产联合发展总公司合力拿下静安区南西社区地块外，还有3宗地块被联合体拿下。

　　其中，普陀区梅川社区地块被天安财产保险股份有限公司联合显颖投资有限公司竞得;上海解放置业有限公司、上海上报资产管理有限公司、上海新华传媒股份有限公司联合体竞得奉贤区南桥新城地块;嘉定区南翔镇JDC2-0203单元地块则被上海星信房地产开发有限公司底价拿下，上海星信房地产开发有限公司正是上海中信地产、中星集团的合资公司。

　　联合拿地有助于实现优势互补，中标的概率比较大。而且商办地块更注重后期运营，要求房企有更强的资金实力，因此联合拿地的现象比较多。卢文曦表示，另一方面，今年楼市低迷，房企资金宽裕度受限，也促使房企“抱团取暖”走联合开发的道路。

　　“百分制”评定 透明度待考

　　早在今年3月底的一次竞买人座谈会时，上海市规划和国土资源管理局便计划采取“招挂复合”的方式出让土地，提高土地出让保证金比例，并计划先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。本报发现，6宗地块中，仅有嘉定区南翔镇地块含有住宅属性，其他均为商业办公性质土地。

　　一方面，商办用地招投指标相对容易控制，而住宅用地多为零售性质，方案优劣很难界定。另一方面，普通商品房推行的意义也不大，除非是一些满足特定居住需求的住宅，比如酒店式公寓、保障房等。严跃进表示，短期内这种组合出让方式仍会局限在特定商办地块。

　　“即使是商办地块，对地块的要求也比较严格，一般都是对区域规划或产业升级有重要意义的。”上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩表示。

　　据悉，“招挂复合”地块多采用“百分制”对商务标和技术标进行综合评分，商务标主要包括经济实力、项目经验等内容，技术标主要涵盖总体规划设计、建筑设计等指标。“这对企业的开发能力和资金实力都提出了很高的要求，野蛮人贸然进入的可能性很低。”上述开发商直言。

　　“为了排除内定的嫌疑，未来如何加强此类‘招挂复合’形式拿地环节的公开透明，也还值得进一步探索。”该开发商同时表示，很多房企在这一年间也正在观察这种土地出让模式的透明度。

　　“实际上，在当前土地财政背景下，政府大规模推广这种出让方式的动力并不足。”卢文曦直言，这些地块由于附带较多条件，无疑也会加重房企的成本，如果地块没有明显优势而恰逢楼市处于低迷时期同样会面临流标的风险。目前此类制度创新还是局部的，未来或有继续调整的可能。