深圳：房企押注前海
2014-12-22 18:02:54   中国房产网   评论：0

　　■本报记者刘晓云深圳报道

　　虽然广东自贸区的重点发展是在金融领域，但最为受益的仍然是房地产，目前前海区域已经成为深圳不具争议的一个开发热点，包括万科、招商、中粮等大型品牌房企也早已争相抢滩夺取合作区经济的远景利好。

　　数据显示，2010年前海周边区域的房价(以宝安中心区为例)不过12000元/平方米左右，如今该板块的二手房交易均价已经达到了40000元/平方米左右，四年涨幅高达两倍多。

　　从目前前海区域正在推出的房地产项目来看，前海片区房价的上涨已经势不可挡。

　　不少接受采访的专家表示，自贸区概念将再度催热前海地区概念股炒作，可以预期的是，地产受益最为明显，而开发商将直接受益于区域价值的提升。

　　前海“特”区

　　广东所申报的粤港澳自贸区中前海现代服务业合作区面积最小，只有15平方公里，但在金融创新和人民币国际化方面肩负重任，被定位为安全高效的粤港澳深度合作示范区。

　　根据2014年12月4日深圳前海管理局对外正式发布的规划，前海已制定2020年计划完成“万千百十”的发展目标，由港资、港企开发的建筑面积超过900万平方米，港资服务业规模超过1000亿元人民币，成功孵化培育港资创新创业领军企业超过100家，建设香港优势产业十大聚集基地。

　　无论是政府还是在民间抑或在企业，均对前海寄予了较高的期望，作为地改和金改试验田的深圳前海深港合作区在体制机制及土地管理制度等方面也启动了一系列创新。

　　比如，深圳借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的土地管理经验，探索具有中国特色，并与国际惯例相衔接的土地管理制度，在土地用途管制、土地有偿使用、土地产权制度等方面进行了突破，并大胆探索、完善“充分授权、封闭运作”的法定机构治理模式。

　　根据土地改革要点，前海将鼓励和支持资本实力雄厚、开发经验丰富、招商能力强、营运成效明显的企业，特别是港资、央企参与前海土地开发。同时，前海将加快建立服务体系，为境外特别是香港企业竞买土地提供更多便利。

　　由于前海拥有大规模的存量土地，前海土地的一系列改革也引发了业界的强烈关注，并由此吸引了各大国资巨头企业的入驻。

　　房企大量储地

　　前海在土地与金融领域的创新使众多行业都看到了前海的美好前景，这其中房企自然不会缺席。

　　对于广东自贸区获批，房企最大的利好是地价升值带来的资产溢价。

　　而这可以从目前布局前海的各路房企看出端倪，拥有强大资金实力与政策背景的央企大多已经在前海拥有大量的土地储备。

　　招商局集团在前海的土地储备可谓惊人，拥有3.9平方公里土地，由其子公司招商地产参与其中部分住宅项目开发。

　　深圳国际拥有的土地储备更是惊人，达到了约50平方公里，而中集集团在前海则有52万平方米土地，中粮地产在宝安区拥有120万平方米物业，邻近前海，土地成本都较低。

　　毫无疑问，正因为在最具潜力的区域拥有如此巨量的低成本土地，使这几家公司被投资者长期看好。

　　除了这几家央企所拥有的民营企业不可比拟的政策优势外，前海土地被各大房企争相抢夺，地价被推高至令人惊诧的高度，连美国开发商也加入了抢地的队伍。

　　民营企业对前海土地的抢夺可谓是争得头破血流，战况异常激烈。

　　前海在去年7月份出让第一宗土地，卓越集团以123.7亿元揽入，单价约为2万元/平方米。

　　在今年的1月23日，美国兆华斯坦开发公司与深圳市前海国际能源金融中心联合体以134亿元，拿下了前海占地面积为5.14万平方米的商业用地，楼面价约为28113元/平方米，创下当时深圳总价及单价地王纪录。

　　紧接着在今年5月份金利通拿下的前海土地，楼面地价仍然高达28774元/平方米，溢价率高达126%。

　　8月16日，华润置地用109亿元拿下了前海的第三块地，可售楼面地价更是高达每平方米32705元。开发商对于前海土地的价值认识已超越了目前深圳其他区域，催生着一个又一个地王，可以预见的是，这些高价拿下的地王，终将以高房价的形式出现。

　　房价飙升

　　与此同时，伴随着前海合作区的建设实施，处于深港合作区核心区域的的众多地产项目也已经逐步启动，各种顶级住宅项目也已经先后问世，充分接受前海合作区的利好，前海地产的价值效应已经毫无争议地形成。

　　虽然目前前海大部分地区仍是一片滩涂，但前海楼市却因为之前深港服务合作区的定位早已成为投资客眼中的聚宝盆，再加上目前自贸区的获批，让前海楼市更为看好。

　　前海片区由于受政策利好推动，从去年7月开始，房价在已经超过全市均价的基础上火速上涨，创下三个月涨幅就达约20%的纪录。

　　2014年11月24日，前海中心范围内第一个真正意义上的商品房前海时代公开发售，4.2万元的销售均价引来数千名买家抢购。

　　除了刚刚创造开盘纪录的前海时代外，今年大前海还包括山海美域、佳兆业前海广场开盘、加推，目前在售项目包括泛海拉菲广场、香格名苑，其中香格名苑的均价已达4.1万元/平方米。

　　目前大前海片区新房整体均价达3.4万元/平方米。而记者踩盘了解到，已经开盘的香格名苑、前海康城华府、佳兆业前海广场目前价格都在4万元/平方米以上，目前所剩房源已不多。

　　根据深圳中原研究中心数据显示，除了刚入市的前海时代外，未来大前海市场还有：前海铂寓、幸福港湾、华润前海中心、深物业前海港湾、汉京·半山公馆、万豪·掬月半山等预计开盘。

　　部分优质二手房单价已经炒到6万元左右，以熙龙湾为代表的一些临海高端项目，目前价格都已经达到了6万元/平方米左右。

　　在前海概念的趋动下，前海已经成为开发商的卖楼热点，前海周边的前海片区、宝安中心区、后海片区，甚至远至沿江新城、航空新城都因前海效应而直接受益，楼市价格水涨船高。

　　“大前海概念还将持续发酵。”这个观点被深圳业内普遍认可，但凡与前海沾点边的楼盘，几乎都被赋予了最为美好的前景。