■本报记者曾冬梅广州报道
住宅限购的逐渐放开令开发商的商业地产发展策略不得不随之做出调整。11月30日，中国奥园地产集团股份有限公司宣布，华夏人寿保险股份有限公司将用增资扩股方式以现金代价10亿元认购广州奥誉约46.04%股权。据了解，广州奥誉拥有位于广州番禺的奥园广场项目。
“这是出于轻资产的考虑，一方面强化了公司的现金流，另一方面也有助于控制负债率。”中国奥园有关负责人对中国房地产报记者表示。
过去三年，商业物业在奥园总销售额中的占比不断提升，至2014年已超过50%。但在局部商业物业供应过剩及住宅限购放开的大背景下，商业地产增长空间已越来越有限。为此，奥园管理层在今年提出了轻资产的战略，在减少商业比例的同时，还提出了将寻求与国内外投资者的合作机遇。
奥园广场引入投资者
奥园的公告显示，11月29日，耀发与公司全资附属公司广东奥园及投资者华夏人寿保险股份有限公司订立相关协议。根据协议，投资者将透过增资扩股方式以现金代价10亿元认购广州奥誉约46.04%股权。交易完成后，投资者、耀发及广东奥园将分别拥有广州奥誉约46.04%、52.88%及1.08%股权。
由于耀发及广东奥园为中国奥园的全资附属公司，故交易完成后，广州奥誉将不再为中国奥园的间接全资附属公司，而成为其间接非全资附属公司，并将持有其约53.96%股权。同时，广州奥誉的财务业绩将继续并入中国奥园。
据介绍，广州奥誉拥有位于广州番禺区中心城区南区福德路北侧政府储备用地南区地块2-1开发的奥园广场项目，建筑面积约8万平方米。奥园于2007年12月斥资6..4729亿元购入项目土地，折合楼面地价3597元/平方米。于2014年6月30日，该公司的未经审核资产净值为11.33亿元。奥园在公告中表示，广州奥誉拟将投资及视作出售事项所得的投资金额用作集团物业发展及一般营运资金。
奥园有关负责人表示，作为公司旗下投资型物业的标杆，奥园广场自2012年12月开业以来，营运情况良好，“收入稳定，出租率一直保持在95%以上。”该负责人认为，此次增资扩股将对公司带来正面影响，10亿元的购股金额能强化公司的现金流，帮助控制负债比例，也有助于推进公司的轻资产运营模式。
商业地产策略转变
奥园计划调整商业地产发展策略的想法是在今年的中期业绩发布会上透露的，在这之前，商业地产的销售额连续三年几乎占据了该公司总销售额的半壁江山。数据显示，今年上半年，奥园实现合同销售额金额为51.51亿元，其中，商业物业销售占比约55%。2013年，奥园首次达成百亿销售额，商业物业为其贡献了约45%。2012年，商业物业的销售占比为40%。
一位业内专家表示，在过去几年时间里，住宅限购政策限制了住宅开发商的增长空间，奥园也因此确定了逐渐增加商用物业投资比例的“商住双线”发展策略。
但是，商业地产投资规模增长的同时，奥园的净负债率也在明显上升。2013年底该公司的净负债率为64%，而2011年仅13%。2014年上半年，这一指标进一步上升到70.4%。一位分析师指出，如果公司的现金回笼持续保持顺畅，就可对冲净负债率上升带来的负面影响，但未来商业地产的销售前景并不容乐观。
中国奥园执行总裁杨忠在今年的中期业绩发布会上表示公司已注意到市场变化，未来将对商业地产战略进行相应调整。例如，以往商业和住宅的销售比重是四六开，未来商业比例可能会略微减少。此外，在大型的商业Mall和酒店的数量可能也会有一些调整，“总体来讲这方面是往轻资产方面转。”杨忠透露，公司将减少商业物业的持有比例，大型的Mall计划向中小型去转变。
在净负债率上升和商业地产策略调整的前提下，奥园强调今年将继续加强现金流管理，提高项目资金回笼效率，并继续寻求与国内外投资者的合作机遇，为项目拓展和营运拓展提供其他的资金来源。而此次引入华夏人寿，被公司视为一次成功的尝试。
奥园有关负责人认为，销售额的持续增长和引入战略投资者，有助于公司将净负债率控制在80%左右。
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