近日，地处上海市南外滩核心区域的董家渡13、15地块发布出让预申请公告，该地块为商住办综合用地，参与该地块竞标的保证金高达50亿元。预申请首日，便已有多家房企咨询，为9、10月份的上海土地市场注入了一剂猛药。
截至9月10日，9月上海土地市场已确定有14幅经营性用地(剔除动迁安置房)预计出让，总出让面积约75.8万平方米，环比上涨233.9%，创今年2月份以来的土地供应面积新高。
上海中原高级研究经理龚敏表示，土地市场放量与市场走势有关，8月是传统市场低迷期，所以政府在推地幅数和面积上也会少些，而进入“金九银十”传统楼市销售旺季，房企销售业绩向上冲刺，客观上也会刺激对土地的需求。
“尽管下半年土地市场呈现整体降温的态势，但是优质住宅用地一直都是市场的香饽饽，开发商也会适时出手。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩表示，但是单个地块的热门不足以表明整个土地市场的回温。热门地块的出现通常与地段价值密切相关，与整个市场环境并无直接关系。
住宅用地供应回温
上海土地市场官网显示，截至9月10日，9月上海预计出让的14幅经营性用地中，纯住宅用地8幅，商住办综合用地3幅，住宅用地出让面积约69.7万平方米。从今年整体供应走势来看，9月的住宅用地供应面积以及比例均处于全年最高位。
在11幅出让的住宅用地中，浦东5幅、青浦4幅、嘉定及松江各1幅。其中不乏优质地块。比如浦东新区洋泾社区C000204单元1-03-05地块，起始总价高达34.884亿元，宝龙、方兴、世茂等知名房企都曾传出对其有购买意愿。
邵明浩介绍，今年上海住宅用地供应计划较之往年减少近三成，原来通常一年供应约1000公顷，今年计划供地仅700多公顷。从上半年住宅用地市场来看，完成了4成左右的供应计划。按照上半年的供应步伐，基本上今年是可以完成供应计划的。
从供应节奏来讲，保持住宅用地供应的稳定也是非常必要的。按照目前楼盘一年左右的开发周期，一年前的土地供应量会影响一年后新增住宅的供应。在整体市场下行时，如果供应持续走低，就可能在未来一两年内某段时期出现市场断供的现象。
今年4、5月份以来，市场一直不景气，一方面在于买家观望情绪不断加重，另一方面前两年开发商拿地积极，这一段时间很多项目集中上市，供应密集。业内有观点称，等到明年8、9月份这一批市场库存消化殆尽的时候，就有可能出现短期市场供应量不足的情况。
而与商办用地相比，住宅用地风险相对低一些，在市场整体环境较差的形势下，开发商也会更加倾向于选择相对安全的住宅用地。上海商业用地存量巨大，存销比超过50个月。尤其是非市中心的商业用地，如果开发商没有很强的运营能力，开发风险会很大。
此外，“金九银十”作为传统的楼市旺季，9、10月份销售预期会好一些。开发商的资金回笼可期，也会为来年规划开发作土地储备。邵明浩认为，9、10月份住宅用地供应回温是一种正常现象，而住宅用地的质量、地段的价值、起拍的价格都是影响成交结果的重要因素。
市场分化加剧
尽管9月份上海住宅用地在供应上有回温之势，但是不同地块的入市命运却天差地别。
9月4日下午，松江区佘山镇集镇D-27、D-33号地块迎来出让，起拍价13亿元。因竞买人数少，最终被绿地地产集团以底价拿下。而9月5日上午，起价12.48亿元的浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块，经过200轮左右的竞拍，被首次进军上海的珠海华发实业股份有限公司(下称“珠海华发”)以23.7亿元的高价夺得，折合楼板价25765万元/平方米，溢价率89.9%。
“佘山镇地块容积率只有1.01，这块地要符合佘山的发展规划，并不是任何开发商都具备资质去拿地。”邵明浩直言，而珠海华发豪取张江住宅用地，更多地是看重进驻上海的开创作用和象征意义。作为区域性龙头企业，其在珠海地区排名前三，正在谋求从区域性企业向全国性企业转变。
不可否认，优质住宅用地还是受到开发商热捧的，比如8月初的惠南镇东城区A12-4地块吸引了金地、合景、阳光城、佳兆业等近20家房企参与竞拍，最终溢价率71%。而此次张江住宅用地的出让也吸引了共52家房企领取了申请表，其中23家公司参与了现场竞拍，其中不乏华润、世茂、保利、万科等知名房企。
龚敏则认为，虽然有很多企业参与了张江住宅用地的土地竞标，但相对来说已在上海拿过地的房企不会那么激进，因为地块潜力虽然看好，但毕竟高地价仍会面临高风险。而对于外地房企，尤其是未进入上海市场的房企来说，拿地更多地是出于企业发展和战略布局考虑，所以它们高价拿地是不可避免的。
然后，张江住宅用地受到追捧只是个案，整体土地市场还并未出现转暖迹象。8月底，嘉定区马陆镇黄泥泾以南、泥家浜以东地块(16-06)地块，因无人申请竞买，被中止出让。这是自2013年以来上海首个宣布中止出让的纯住宅用地。
龚敏指出，造成地价差异最关键还是地段差异，其次是区位规划对房价的支撑。尽管今年整体交易量比去年下降，但今年依然出现总价地王、单价地王以及区域地王，如闸北区大宁路街道拍出了101亿元高价，成为住宅用地总价地王。而五里桥街道104街坊39/1宗纯住宅用地楼板价59859元/平方米，为住宅用地楼面单价地王。
“这些地王的共同点是纯住宅用地，虽然非绝对市中心地段，但都位于区域中心位置，且后市上涨具有一定支撑性。比如此次张江地块地段优势并不十分明显，但张江科技园因产业规划引进高级人才，其经济实力和潜在需求才是支撑房价的关键。”龚敏指出。
记者 陈珊
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