吉林中小地产公司下乡求生
2014-11-04 19:41:39   中国房产网   评论：0

　　“在长春竞争不过大公司，我们就去地级市发展;在地级市还是不行，我们就到县城去，到乡镇去投资。”10月27日，吉林省鑫润房地产开发有限责任公司总经理王艳辉这样阐述自己的小公司生存理论。

　　事实上，像王艳辉这样的小型地产商在吉林省有上百家。随着大型地产公司的不断扩张以及市场竞争的激烈，他们的生存空间日益狭窄，不少公司纷纷关门。

　　据了解，吉林省目前有房地产公司300余家，其中不少已经名存实亡。如何在现今的房地产市场中分得一杯羹，吉林的一些小型地产公司开始下乡掘金。

　　乡镇求生

　　从建筑公司的技术员到房地产企业的总经理，王艳辉用了仅仅10年的时间。在他完成第一次转型后却发现，自己摸爬滚打了10年的房地产行业却发生了游戏规则的剧变。

　　随着大型地产公司的扩张、城市土地价格的不断攀升，小型地产公司的生存不断面临挑战，王艳辉思前想后决定把目标瞄准吉林省周边的小县城和乡镇。

　　王艳辉说，吉林省房地产企业有300余家，外地开发公司有数十家。在这些众多的房地产企业当中，有上百家或者更多的地产公司属于小公司。这些小公司无论是在资金还是综合实力上都和大的地产公司无法相比拟。在现今的市场环境下，其生存的难度越来越高。

　　吉林省鑫润房地产开发有限责任公司就是这其中的一家小地产公司。

　　“之前赔得简直快让我翻不了身了。”此前，王艳辉曾和朋友合伙投资了一个房地产公司，并在长春开发了一个项目，投资了几个亿，但他告诉记者，到现在为止，他们刚刚把银行的贷款还完，而且该项目目前还剩下几十套的库存没有卖掉。

　　“像我们这样的地产商，在长春开发一个楼盘简直是太难了，面临的压力也让人喘不过气来。与其这样，还不如下乡去。”2013年，经过多方考察，王艳辉决定到公主岭市双龙镇开发。经过一个月的时间，王艳辉以每平方米400元的价格在双龙镇拿下了土地。如今，王艳辉开发的楼盘已经进入预售阶段，从过去两个月的销售情况来看，效果还不错。

　　“我们拿地的成本要远远低于在长春或者其他地级市，配套费用也相对低了很多。”王艳辉说，现在乡镇的居民生活水平都在提高，以往一些人翻盖或者重新盖一栋房子也要在10万元左右，现在，他们再加几万元就能买一套楼房，从多种因素上来看，产品很受欢迎。此外，在每个乡镇，一般只有两三家地产公司搞开发，个别乡镇甚至只有一家公司，所以开发的楼盘基本是供不应求的状态。

　　受益城镇化

　　记者在采访中了解到，像吉林省鑫润房地产这样的房地产公司有很多。吉林市、四平市、松原市等多个地级市房地产市场的发展已经不逊色于长春市房地产的发展，除了这些地级市外，一些小的县级市也在最近几年的时间里出现了“饱和状态”。因此，乡镇成为了一些小地产公司的新目标。

　　今年6月，一场房产推介会在仅10余万人口的公主岭市怀德镇举行，组织方是一家当地新设立的房地产开发企业。吉林鸿鑫房地产开发公司在2012年争得怀德镇镇中心一块地，负责拆迁、建设和销售。

　　鸿鑫房地产一位工作人员介绍，在拆迁过程中，多数以给回迁房为主，因此，整个拆迁几乎没有投入太多的钱，主要的投资成本都用在了拿地和建安成本上，但拿地成本很低。

　　该工作人员告诉记者，他们开发了10多栋多层和3栋高层，高层的起价在每平方米3500元，多层的价格相对低点。从目前的销售来看，多层销售得很好，多层除了安置回迁的一部分居民外，现在已经开始对外销售。

　　“我们项目是怀德镇和周边最好的一个小区，如果这附近的居民要买房子，选择我们小区的可能性会很大。”他告诉记者，在他们进驻怀德前，镇里的房子多数都是居民自己盖的，虽然也有零星的商品房开发，但都不具备规模。

　　无独有偶，吉林省富民房地产也是本土一家小地产公司，之前一直在长春做一些地产项目，但最近两年，这个老牌的本土地产公司将目标瞄准了距离长春比较近的范家屯镇。

　　富民房地产副总经理李东升说，范家屯毗邻102国道，距长春市仅30分钟左右的车程，而富民东城尚品项目选址于范家屯胜利大街，临近102国道，又居镇中心的优越地势，交通便捷，配套设施健全。另外，汽车厂的外延与扩张为他们项目提供了丰富的购房者与完善的配套设施，使其毫不逊色于长春市本身。因此，汽车厂的人也水到渠成地成为第一批购房者大军。

　　同时，性价比高的明显优势吸引广大购房者蜂拥而至。李东升为记者算了一笔账：长春市房价大约6000元/平方米左右，买一套100平方米的房子约60万元。而这60万元在范家屯可以买一套相当有品质的100平方米房子，外加一部20万元的车。“我们就是着力为购房者打造一种‘市中心工作，城畔居住’的生活方式。”李东升说。

　　“最近两年，像鸿鑫房地产这样的小型地产公司的确在乡镇抢占了一定的市场份额，而这部分市场份额又是一些大公司不会去争抢的。”长春市房地产协会陈刚说，事实上，这些乡镇市场是很有利润空间的，各个乡镇政府对这些地产公司也很支持。因为，这些地产公司的介入，可以改善乡镇的环境，改善居民的居住环境，带动乡镇的发展。他们不仅是城镇化的推动者，也是城镇化的受益者。

　　“在夹缝中求生存，面临挑战，小公司到乡镇发展无疑成了最好的一个选择，这不但能让这些公司继续生存下去，也能为乡镇的城市化发展迈进至关重要的一步。”长春市房地产管理和住房保障局副局长陈济生说。

　　【链接】

　　根据兰德咨询发布的报告，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将持续下去。预计到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力进一步呈现加剧分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业需要调低盈利目标。

　　与这一趋势同步的是房地产行业并购整合的加速。上述报告显示，截至2013年年底，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万家，比2010年减少36.6%。预计未来3年内还将有30%的企业出局，其中以中小房企为主。

　　记者 郭家豪