优术：不确定势态之下的公司之道
2014-12-24 14:14:49   中国房产网   评论：0

　　■钟合/文

　　2015年转眼将来临，中国经济增长，房地产投资、需求与价格，是当下所有关心经济的人们都在寻求理解与求解的大题目。尽管角度不同，得出的结论有异，但有一个共识：中国房地产行业已由卖方市场转向买方市场，继续依靠旧有模式已无可能。

　　经过调查研究，12月15日，央行研究局的最新报告对明年房地产走势进行了情景分析。这份报告认为，除了国际因素之外，影响中国明年经济增长的主要不确定因素是国内的房地产开发投资。近年数据表明，房地产开发投资占全部固定资产投资的20%左右，房地产开发投资减速10个百分点对经济的直接影响是拖累GDP增长约1个百分点，如果考虑到对相关产业链如水泥、钢铁、化工、机械、家电、家具、能源等行业的影响，其对经济冲击的累计效应可能达2个百分点。

　　2014年以来，许多城市的房地产价格、销售已经开始出现下滑，房地产开发投资正在减速。央行研究局报告认为，房地产销售是房地产投资的重要领先指数，销售下降至少会通过两个渠道对未来房地产投资形成下行压力。第一，许多商品房的销售是开发商的预售，销售之后的相当长一段时间内才完工，因此销售量在很大程度上决定了未来的投资量。第二，销售下滑会使开发商对未来销售收入和售价预期变得悲观，导致开发商减少购地和开发新项目。

　　报告通过一个分布滞后模型来考察2014年以来房地产销售下滑对未来房地产开发投资的影响。该模型的情景分析结果是：根据过去几个季度的房地产销售情况，并假设未来商品住宅销售面积增速相对2014年2季度分别下降0.5和10个百分点，则在上述三种情景下，2015年房地产开发投资增速将比2014年分别下降2.5、3.6和4.6个百分点。上述分析的其他前提假设包括国外经济保持稳定增长，中国货币政策和财政政策的取向与力度不变。

　　此外，报告还使用了2010年投入产出表来估计房地产行业(含建筑业)下行对其他相关行业的影响。基于完全消耗系数和投入产出数据，报告计算了各下游行业对上游行业的影响因子，并基于影响因子，估计了房地产(含建筑业)实际产出下降10%对各个行业实际产出的影响。由于房地产(含建筑业)产出下降而受到明显冲击的行业包括水泥、矿业、钢铁、化工等。

　　而在应对经济与房地产新生态嬗变上，行业领先公司纷纷在组织架构和业务管理上进行重塑再造。包括万科、碧桂园、龙湖、绿地等一批大公司已经给区域公司下放更多的自主权，甚至实行项目跟投参投等事业合伙人制度进行利益共同体平台的构建。

　　这并不难理解。面对千变万化的市场，依靠总部一个“脑袋”，拖动日益庞大的躯体无疑很吃力。区域和一线公司离市场和客户则更为接近，对市场动向的反应也更为灵敏，因此，加强区域的投资决策能力，能更快速和有效地应对市场变化，把握市场机遇，提高公司在行业的整体竞争地位。这是这一轮经济与房地产市场表现出来的风险与效率在房企身上的最突出投射。