项峥：不动产登记将重构房地产市场
2014-12-26 16:36:51   中国房产网   评论：0

　　■项峥/文

　　近日，有消息称《不动产登记暂行条例》有望在2014年底前正式出台。从今年7月30日国务院常务会议讨论并决定向社会公开征求意见到现在，全国统一的不动产登记制度离我们越来越近。

　　不动产登记制度具备稳定住宅供求关系功能。过去相当长时间内，我国住宅市场供求关系演变轨迹有些类似蛛网，住宅供求关系基本上难以匹配，或造成房价大幅上涨，或遭遇明显去库存难题。这主要是在住宅需求端缺乏科学统计。进一步说，当前我国房地产市场供求分析存在的一个重大缺陷是难以合理估计住宅市场需求状况，主要是因为我国住宅产权登记体系分裂，未实现全国联网，登记内容不统一，难以统计个人在全国拥有的住宅产权状况。而全国统一的不动产登记制度有助于消除这些问题，方便房地产调控部门深入了解全国住宅产权的分布状况。过去，为抑制房价过快上涨，国家出台政策措施打击投资投机性住房需求。但因为不了解二套房以上产权分布状况，政策措施缺乏一定针对性，不可避免伤害到首套住房需求。有了不动产登记制度，可以对住宅购买群体实施差异化住房信贷政策，依据国土部不动产登记系统，对特定人群实施差异化管理。正因为不动产登记制度拥有房地产市场数据统计功能，管理层可以通过系统清晰掌握居民住宅产权的分布状况，分析市场潜在需求，从而确定当年住宅开发规模，促使住宅市场供求关系相对匹配，减少房地产市场波动，维持房价平稳运行。

　　不动产登记制度是房产税征收前置条件。土地财政向房产税收转移，已经刻不容缓。虽然土地出让收入操作简便，增加地方政府收入，但随着房地产市场周期演化，住宅去库存压力增大，土地出让收入增长将会放缓。从西方发达国家情况看，房产税是地方政府税收的主要来源。2010年，房地产税收占地方政府税收收入的比重，美国为73.09%、英国为100%、加拿大为97.82%。这些国家房地产税收收入主要为房屋持有环节，属于房产税范畴，与这些国家相比我国主要在房屋流转环节征税，且存在潜在财政风险。因此，我国全面课征房产税，是土地财政退出的必然结果。

　　为实现房产税全面课征，全国统一的不动产登记制度是必要前提。只有在全面掌握住宅不动产产权分布的情况下，政府才能对房产税征收规模、优惠条件、税率进行科学研究论证。特别是房产税征收成本较高，如果没有明确清晰的产权登记制度，那么不可避免影响到房产税的实际征收。当然，不动产登记制度建立并不是为了征收房产税而准备。但不动产登记制度的信息统计与定位功能，确实可为房产税征收创造先决条件。

　　经历过黄金十年的发展，我国房地产市场将逐渐步入理性。随着住宅自有率和城镇居民平均居住面积的提高，住宅市场需求动力减弱。同时房价已经过度透支，上涨空间已经明显收窄。当前房地产周期调整虽对宏观经济稳增长形成巨大压力，但显而易见，房地产业不再可能成为未来经济增长动力引擎。资金面上，股市对楼市的替代作用已经显现，为引导社会流动性，预计未来我国股市仍将有较好表现。这些都是当前我国房地产市场运行的大背景。而不动产登记制度的出台，确保房地产市场运行轨道不再偏离，投资投机性住宅需求萎缩，住宅供求错配将得到明显改善。无论从哪个方面分析，明年我国房地产市场都将向理性回归。

　　(作者系房地产行业研究者)