新城涅槃 健康重生
2015-01-22 16:45:27   中国房产网   评论：0

　　■刘艳涛/文

　　“我深信我已经证明，城市一旦消除了他有时以来的固有缺陷，他将来发挥的作用将会远超过历史上所发挥的作用。”19世纪末美国著名城市理论家芒福德博士在其经典的著作《城市发展史》的原序中如此写道。

　　芒福德把城市比喻为“容器”，当“容器”内的东西过满时，最根本的解决办法不是“小打小闹”地“挖掘内部潜力”，而是为“装不下的东西”找一个“新容器”。

　　而在此之前，英国政府为了实行“城市改革”和解决居民的居住问题，心怀不轨的政治家为了攫取政治资本，授权英国社会活动家霍华德进行城市调查和提出整治方案。霍华德对城市进行了大量的调查和研究之后著述了《明天的田园城市》，并提出了“城乡磁体”学说，认为建设理想城市应兼有城与乡二者的优点，并使城市生活和乡村生活像磁体那样相互吸引、共同结合。这个城乡结合体称为田园城市。

　　不管是基于什么目的，对城市拓展的研究和建设从英国兴起并辐射全球。1946年到1950年，以Stevenage和Harlow为代表的第一代新城在英国开始兴建。此后，伦敦、曼彻斯特、纽约、芝加哥为解决“城市病”难题，开发新城成为一时之风。

　　随着中国改革开放，经济的增长和人口的增加，开发建设新城这一机制传导至中国并蔓延开来。据中国城市和小城镇改革发展中心2013年对全国156个地级市和161个县级市的新城新区规划建设情况进行调查所得的报告显示，90%以上的地级城市规划建设了新城新区。

　　任何事情都一样，有利就有弊。一方面轰轰烈烈的新城开发带动了城市和区域经济社会健康持续发展，取得了可喜成绩。另一方面，新城发展的同时也面临着一系列问题。

　　在此背景下，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，新城新区发展当前的迫切任务是健康发展。而什么样的发展是健康的，通过何种方式呈现出来，成为当前和今后新城新区发展的新命题。

　　变跟风为分类规划

　　“现在的主要任务是重点考虑如何解决前十年由于粗放规划与建设而产生的后遗症，以及通过创意和创造性的解决方案推进已有新城新区的升级换代。”上海交通大学城市科学研究院院长刘士林曾指出。

　　而在新城开建之初，在政策红利的引导下，新城无序发展成为显著特点。更为严重的是，设立是否有必要性也被忽视。

　　以鄂尔多斯市为例，自组建之日起，其人口密度一直保持在100人/平方公里左右，最高峰值只有102.85人/平方公里。从这个角度说鄂尔多斯市不存在人口密度过高、城市功能超负荷的问题，而是康巴什新城规划和建设，缺乏科学的论证和必要性。康巴什新区尽管以新城新区的名义建设，但与那些人满为患的城市不同，康巴什新区根本没有必要建设，所以它最后变成“鬼城”也成了必然。

　　改变笼统和粗放式的审批与管理模式，实现“对症下药”和“分类指导”成为目前对新城新区的导向性审视。

　　商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育，最近就国家级经开区的问题接受中国房地产报记者采访时表示，国家级经济技术开发区需要分流。

　　“今天中国的发展速度，是世界上任何国家和地区在同样短的时间里头都不曾发生过的。中国现在处在一个重要的里程碑的阶段，我们现在城市面临着很多的快速发展的压力，新城新镇是未来很好的解读问题的方法。”美国匡形国际总裁斯科特曾如此评判中国新城的发展。

　　按照斯科特的理解，中国每一个不同的区域要求不同的答案，一些比较集中的人口和商业的新城最好是应用边际城市的概念，靠近一些主要的城区。这种城里边的改造，老城里的新城的想法比较适合解决目前市区里边存在的一些问题。对于一些郊区来讲，郊区化的生活设施和土地的结合，必须强调的是在新城镇建设的每一个过程当中，包含着对人的素质的教育和提升以及把绿色生态的开发的理念渗透到新城镇的开发当中去。

　　产业导向思维

　　“城市发展究竟摊大饼好，还是点状布局城市群，已是部分新区面临的两难。”陕西西咸新区研究院院长李应济曾如此表达新城新区面临的困境。

　　而不管是散点扩围，还是布局城市群，对于新城而言，增强其活力是健康重生的必要环节，也是新城新区健康发展的必要因素。

　　其实在产业的合理配套上，被誉为“一生之城”的美国里斯顿(Reston)在多年前就提供了参考。

　　里斯顿的成功在于，高科技产业的发展和里斯顿建设所带来的高素质人口聚集形成互动，形成了产业与人口不断升级的良性循环。

　　在新型城镇化规划下，如何实现产城一体化发展是这一个模式首先要解决的问题。目前在国内，卓达集团是产业先导型新城新区开发模式的探索者。

　　其采用“三产联动、四位一体、产业造城”的开发模式，具体来讲，以复合型多产业造城，全面立体升级原区域产业，整合高效利用区域资源，引入互补型产业，提升经济平台等级等。卓达以发展现代农业为主的第一产业，将所有的农民全部安排就业，让所有的新城居住者所拥有的食品全部是安全的，是无公害的。以新型建材为主的第二产业;以发展全国布局的住宅地产开发、养老产业、文化产业、全国金牌物业等丰富的第三产业。

　　毋庸置疑，新区发展主要解决三个问题：产、城、人，这就需要产城融合。“最应该突破的就是产业，围绕主导产业就衍生出上下游的金融、土地、人才等问题。产业发展不怕同质化，就怕没有特色。”瞭望东方传媒有限公司副总经理张栋在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　理解和同情心态

　　我国新城新区目前存在的问题和矛盾，在西方曾不同程度地出现过，也符合世界新城新区发展和演化的普遍规律和特点。现在面临的主要问题是如何改变现状。

　　有专家认为，对于新城新区要给予理解，为新城发展建立一个好的环境。也是促进其健康发展的一个必要因素。

　　从国际上新城发展路径上，也可以看到新城从放任开发到理性反思的过渡期。

　　二次世界大战后，美国、加拿大都曾一度放任新城建设与开发，并导致了城市畸形蔓延及诸多后遗症。在经历了半个世纪之后，美国联邦政府才开始反思和检讨新城建设，成立了相应的管理机构，并于1968年制定出《美国“新城”政策》。这是对新城发展审视的一次重要的转向。

　　“中国新城开发没有新的问题，中国的问题都是我们经历过的。”斯科特说。

　　“整个民族对新城新区都应有耐心和‘了解之同情’，新城新区发展必然是一个曲折的进程。”刘士林说，基于我国人口众多、资源不足的城市化基本国情，其复杂性和艰巨性也会超过西方和拉美，对此我们既需要有足够的耐心，宽容探索中的失败并承担必须付出的代价，同时也要有足够的信心。

　　氛围可以去营造，而对于新城新区决策者、建设者而言，如何正确考量健康的基因，用合理的规划，完备的布局给新城的未来以信心，才是重点考虑的问题。

　　【政策】

　　2012年7月，国家发改委牵头编写的《战略性新兴产业“十二五”发展规划》公布。加快培育和发展节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业。

　　2012年11月，商务部发布国家级经济技术开发区和边境经济合作区“十二五”发展规划(2011-2015年)，要求国家级开发区要抓住机遇，吸纳和培育具有高技术、高成长、高效益及可持续发展特征的行业。重点发展产业链中核心零部件、关键材料制造、技术研发、工业设计、检测等领域的企业或项目。

　　2014年3月，国家新型城镇化规划(2014~2020年)严格新城新区设立条件，防止城市边界无序蔓延。因中心城区功能过度叠加、人口密度过高或规避自然灾害等原因，确需规划建设新城新区，必须以人口密度、产出强度和资源环境承载力为基准，与行政区划相协调，科学合理编制规划，严格控制建设用地规模，控制建设标准过度超前。

　　2014年9月，国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》。严格城市新区用地管控，除因中心城区功能过度叠加、人口密度过高或规避自然灾害等原因外，不得设立城市新区;确需设立城市新区的，必须以人口密度、用地产出强度和资源环境承载能力为基准，以符合土地利用总体规划为前提。

　　2014年11月，《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》。国家级经开区要在发展理念、兴办模式、管理方式等方面加快转型，努力实现由追求速度向追求质量转变，由政府主导向市场主导转变，由同质化竞争向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变。

　　【案例】

　　里斯顿新城“一生之城”模式

　　1961年3月西蒙的公司以2000美元/英亩的价格购买下费尔法克斯郡郊区的6750英亩土地。1962年，罗伯特E西蒙开始开发里斯顿(Reston)。是美国最早也是成功的新城之一。

　　里斯顿距华盛顿地区中心25分钟车程。经过40年的发展，里斯顿已经成为美国最大最成功的新城。是一个在世界范围内被认可的、优秀的、规划的新城。

　　居住人口达到6.5万人，当地就业率超过50%。里斯顿市镇中心包括12个街区，这个多功能的地区由不同的建筑师设计，是区域性的就业、居住和娱乐中心区，为市中心的开发作了示范。

　　20世纪90年代早期，2平方公里的里斯顿新城是一个商业居住中心，工业和商业区域在居民区附近。该城的核心理念是“为居民建设一个终身居所”，内部提供多样化的住宅，完善的生活、休闲设施，创造出优美的人居环境。提供优秀的学校、培训基地、社会和文化设施、体育运动设施给所有年龄段的市民。里斯顿新城是美国东部技术和因特网中心，维吉尼亚第二大商务中心有2400多家集团和协会落户于此。

　　对于开发里斯顿新城罗伯特E西蒙有七项目标：

　　1.新兴社区必须为人们提供更多选择机会，以使人们能够充分利用休闲时间。这就意味着，新城需要提供丰富的文化娱乐设施和各种独处环境。通过提供各种类型各种价位的住房款式满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。

　　2.个体的价值和尊严应该成为规划的首要重点，这点比大规模概念更加重要。

　　3.应使人们能在同一社区工作并生活。

　　4.商业、文化、娱乐设施从开发之初就要为居民配备完毕，而不是几年之后才动手建设。

　　5.自然和人造的景致是优质生活的必需，需要(从一开始就)关注。

　　6.里斯顿必须在财政上获得成功复合功能：一个生活、工作、休闲的场所里斯顿的设计以一个多功能规划方案作为基础，其中包括适合各年龄合收入阶层的多种户型的住宅，以及办公和购物中心。

　　7.一生之城：住宅多样化的先锋概念。里斯顿的多种住宅形式相结合的先锋概念使一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。