【房企应势】万达：全面转型
2015-01-20 14:19:11   中国房产网   评论：0

　　万达：全面转型

　　事件

　　2015年1月4日，境外两家互联网投资基金作为财务投资人，出资10亿元，获得万达电商5%的股份。这意味着成立仅4个月的万达电商估值已达200亿元，创造新创立电商公司的估值纪录。

　　1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元，建设20余座万达广场。

　　对此，有业内人士认为，这标志着万达商业在完成上市后，再次减弱了资金重负，开始真正启动“轻资产”运营，并向“轻重并举”的商业模式发展。

　　万达集团董事长王健林外表示：国内房地产行业的高速发展时期已经结束，面对新常态，整个万达集团将向文化、旅游、金融和电子商务方向全面转型。

　　点评：

刚刚登陆H股的万达商业(3699.HK)交出其上市后的首份成绩单。最新数据显示，公司及其附属子公司在2014年全年实现合同销售收入1601.5亿元。问鼎中国新一代首富宝座，成了万达上市中最大的看点。不过，尽管万达的明天很美好，但来自资本市场和房地产市场的业人士认为，万达利用重资产谋求上市，并不能获得资本市场的青睐，其已投资物业回报率低将面临投资者的审视。

　　此前有人给万达算了一笔账，截至2014年6月30日，万达有高达73.7%的土地储备还在开发中，资金压力巨大，在建工程投入资金711亿元，后续还需投入2389亿元(2017年7月前)。另外，账面现金748亿元，IPO预计可融按246亿算元，还应付款1449亿元，还有1800亿元左右的银行贷款和未偿还债券(上半年支付利息62.1亿元)。总共算下来，万达商业地产资金缺口高达3325亿元。所以积极解决钱的问题是万达当下面临的现实问题。

　　万科：事业合伙人升级

　　事件

　　1月12日有消息称，万科在全国推广的事业合伙人制度正在南京分公司试点升级。具体是：今后，南京万科新项目操盘不一定由工程出身的项目经理负责，而是让有能力的员工自组团队，从项目运营到产品开发等环节安排时间节点，最终由项目跟投人投票决定新项目的操盘团队。

　　除了在组织管理制度上变革，根据规划，万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验;此外，公司将跟随城市发展脚步，针对养老、医疗、度假等城市发展亟须的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务;同时也将拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。

　　万科总裁郁亮：对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。

　　点评：

事业合伙人制度在2014年开始火起来，不过大家都是在摸索阶段，对于创新，郁亮称“不怕犯错”，这种态度值得称赞。南京万科这一战略调整方案的推出，使得操盘项目团队通过竞聘产生，有能力的员工可以搭建自己的团队，跟投人也可以通过投票表决来选择理想的操盘团队。这为有能力的员工提供了一个操盘的舞台，也为跟投人获取项目决策权打开了一个通道。从目前来看，万科的跟投方案，员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，对跟投项目会安排额外受让跟投。由于员工的跟投份额比例不高，拥有多大的投票权限也尚未披露，加上备选的操盘团队数量有限，跟投人能否真正选到满意的操盘团队，目前还不得而知。南京试点效果待观察，万科其余公司尚未跟进。

　　恒大：多元化跨界

　　事件

　　2014年，恒大多元化战略宣布后，纷纷跳出地产行业跨界。

　　当年8月，分别在内蒙古、黑龙江等省份考察项目，并通过收购当地企业等方式快速组建恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧三大集团。20余天后，包括绿色大米、有机大米、绿色菜籽油、绿色大豆油、有机大豆油、有机杂粮六款产品就正式亮相。

　　在9月10日，恒大收购了韩国原辰整形外科，成立“恒大原辰医学美容医院”，归入恒大旗下恒大健康产业集团。

　　12月23日，更加任性的消息传来，恒大联合新传媒集团控股有限公司发布公告宣布，恒大以总代价9.5亿港元收购杨受成产业控股持有的新传媒集团约6.48亿股股份，占新传媒已发行股份总数约74.99%。

　　点评：

恒大的转型可以称为另类转型，直接跳出了跟房地产完全不相关的产业。只能说，有钱，就是任性。单一领域的产品开发已经难以满足企业业绩与规模的需求，在房地产竞争日益激烈的市场环境下，恒大希望利用品牌优势，迅速占领别的市场。开发商的最终目标是打造一种可以带来持续收入的“生态系统”，其实恒大的农业、健康、医疗这些还是可以服务于购房者，所以只要HOLD住，恒大的跨界可以来得更猛烈一些。

　　佳兆业：违约事件升级

　　事件

　　1月12日，已经停牌15天的佳兆业集团发布公告，公布了近期一系列财务状况，其中包括该公司对2015年1月8日到期的2300万美元利息违约，这是其2020年到期的5亿美元、利率为10.25%的高级票据的利息;终止向万科企业股份有限公司(Baa2/稳定)出售上海项目的计划;该公司约人民币4.47亿元和人民币2.66亿元银行结余已被几家银行冻结和扣划;该公司收到法院对其人民币6.51亿元资产保全的民事裁定书。

　　据市场消息指出，目前至少已经有15家中资金融机构向法院申请冻结佳兆业集团控股有限公司资产。

　　1月15日，深圳市房管局进一步扩大了锁定房源的范围。上市房企花样年等三家房企上百套房源被锁定销售。对于房源遭遇锁定，深圳市房管局官网上说明是处于限制状态或开发商存在违规行为。

　　点评：

锁定房源事件仍在发酵。佳兆业是深圳旧改之王，一个前途一片光明的企业，一个多月后就突然被传破产重组。这跟原深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉的落马不无关联，随着反腐风浪掀起，旧改项目反而成了容易牵涉官员腐败的危险区域，这也给其他房企带来了反思：在新形势下，如何更恰当地处理政商关系?

　　可以预见的是，以往通过政府公关能力获取优质资源谋求利润的时代已经终结。在新形势下，企业拼的是真本事，谁能通过经营能力满足地方政府的经济发展需求、为社会创造更多的福利，谁就有机会从政府手上获取更好的资源。

　　李红梅/整理点评