资金周转困窘 苏州“秋裤楼”被转手
2015-01-13 15:24:38   中国房产网   评论：0

　　■本报记者王飞北京报道

　　因造型奇特被戏称为“秋裤楼”的苏州东方之门项目，自2004年奠基，至今已历时十余年。但由于开发商乾宁置业的资金问题，原计划在2012年年底就完工的东方之门一度停工并一再延迟交付。2014年，对其“烂尾”的指责声四起。

　　不过，事情在不久前迎来了转机：2014年12月29日，金鹰商贸集团公布，公司全资附属公司金鹰(中国)将以人民币12.86亿元购入乾宁置业51%的股权。这意味着，“秋裤”未来将换标为“金鹰牌”。

　　卖方担保高额收益

　　金鹰商贸并非“傻土豪”，豪掷12亿元买一条“秋裤”的底气，是与卖方签订的“稳赚不赔”的协议。

　　乾宁置业目前的股东结构为：50%的股份由北京融普唐投资中心持有，另外50%股份由杨休、胡玉玲以及杨休控制的南京东方投资集团有限公司及江苏天地实业投资集团有限公司共同持有。

　　而此次出售51%股权给金鹰商贸的卖方，正是后者。

　　协议规定：金鹰商贸协助乾宁置业获得30亿元的银行新融资，这笔钱将用于偿付乾宁置业23.67亿元的现有债务，以及解除北京融普唐持有并已抵押的乾宁置业另外50%股权。之后，杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地负责将乾宁置业的注册资本从12亿元减半为6亿元，再将其51%转让给金鹰商贸。

　　东方之门的总建筑面积约45.5万平方米，金鹰商贸收购的这51%的股权，是刨除20万平方米销售部分外的25.5万平方米物业——包括10万平方米的购物中心、5万平方米的酒店及1880个停车位，将这些作为自有物业经营。

　　而可售部分的20万平方米，卖方担保未来收益至少70亿元，其中在2015年1月1日至2018年6月30日之间的销售面积不低于10.9万平方米，销售收益不少于40亿元。如未达成预期，卖方要于2018年7月31日前补上截至2018年6月30日的40亿元差额，于2020年1月31日前补足保证收益70亿元的全部差额。

　　“这笔买卖对交易两方是双赢，”金鹰商贸方面在回应记者采访中表示,“70亿元的收益担保，既保障了东方之门项目公司的现金流，也能让我们(金鹰商贸)达到低成本拓展城市商业物业的目的。”

　　上海易居研究院研究员严跃进认为：从股权收购的角度说，金鹰商贸是“趁虚而入”——在乾宁置业资金周转困窘之时以助其获得银行融资的砝码压低了收购价格。“除了卖方承诺的几乎‘无责任’收益，金鹰商贸在未来的商户租赁方面也能享有主导权，这12亿元花得不亏。”

　　命途多舛的“秋裤”

　　公开资料显示：这宗2004年2月以约4亿元成交的地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。

　　但在土地成交的同年举行完奠基仪式后，最初计划的竣工时间2008年拖后成了真正开工时间，交付时间也从初定的2012年逐步推迟至2013年年底、2014年年中、2014年年底。被金鹰商贸收购了51%的股份后，最新消息称最终交付时间确定为2015年初。

　　对于屡次延后交付时间，乾宁置业回应的原因有二：一是由于项目的建筑设计独特，施工难度大，国内外均无同类先例可借鉴，为保证安全，需要多轮次、多专业的专家研讨与评审;二是由于项目周边配套项目及市政工程多，相互之间关系密切，必须协调同步，道路交通、施工场地、材料设备运输、市政管线接入等多方面都会影响到项目建设进度。

　　但诸多证据指明，主要原因还是开发商乾宁置业的资金链吃紧。

　　乾宁置业成立时的注册资本仅1亿元，但为了东方之门项目，拿地就斥资4亿元，另据乾宁置业总裁助理徐文俊依目前情况预估，项目总投资从最初计划的45亿元增加到了70亿元左右。

　　为解决资金问题，乾宁置业十年间从未间断寻找投资。2003年~2008年，公司股权几经转让，不断有投资方入股又撤出。乾宁置业财务报表显示，截至2013年11月底，公司负债率高达89%。可以说，乾宁置业是“没有金刚钻却揽了个瓷器活”。

　　优势减弱 去化难度增大

　　东方之门位于苏州金鸡湖西，这里是苏州工业园区CBD核心区，这里如今已成为高层和超高层建筑的“集中营”。已落成的有环球188、凤凰国际书城、尼盛广场等，正建和待建的更多。据不完全统计，目前这里共聚集了7栋高层建筑和3栋超高层建筑。

　　另外，记者依据东方之门的可售面积做了简单计算：20万平方米的组成结构是：约14.1万平方米的住宅和公寓、2.6万平方米左右的写字楼以及3.3万平方米的商业及设施。也就是说，要达成向金鹰商贸承诺的70亿元“保底”收益，每平方米的平均售价至少要3.5万元。

　　徐文俊曾于去年9月公开称当时东方之门的酒店式公寓去化已八成以上，办公产品和豪宅的去化率也分别都近一半。但目前苏州市商品房销售管理系统网显示：东方之门的可售房源依然有近百套。且均价多在5万元/平方米以上，甚至还有单价8万~9万元的高价房。

　　以单价和剩余房源数计算，东方之门完成70亿元的收益绰绰有余，但实际问题是，除了近百套的存货，项目58层以上的超高层还因重新定位尚未确定开盘时间。而那部分产品的重新定位，正反映出了销售的艰难。

　　据悉，原本东方之门的办公产品单套面积都在2000平方米左右，针对的客户群是国际一流的大企业。但2008年国际金融危机后，大面积办公产品市场惨淡，乾宁置业也急于回款，于是自降门槛，把产品分割为150~200平方米的小户型，以求客户面更广，销售更易。这些房源未来能不能消化掉?周期要多长?这是乾宁置业无法回答，也是业内人士所担忧的。

　　据CRIC统计数据显示：2014年，苏州商品住宅、写字楼及商铺的成交均价分别是12292元/平方米、14390元/平方米和23496元/平方米。由此对比，东方之门即使身份特殊、位置良好，定价也确实偏高。加上其所在区域高层建筑密度高、同质化严重，它的地标位置又被取代，优势渐弱，未来去化压力不小。