一线城市高端市场整体成交降幅扩大
2014-09-17 16:11:17   中国房产网   评论：0

　　2014年8月，市场对经济前景的悲观预期成为常态，习惯了“强刺激”,市场对于“微刺激”的状态仍在适应中。“市场出清”替代了“政府出清”，是导致悲观预期的主要原因。除此之外，信用风险不断暴露，也冲击着人们的心理预期;从行业生命周期角度看，经济发展到了产业集中整合的阶段，总量扩张放缓。

　　在房地产领域，宏观经济在政府“微刺激”政策作用下逐渐企稳但仍存下行风险，各项长效机制建设有序推进，放松或取消限购的城市进一步增多。虽然全国整体信贷未全面放松，但部分城市房地产信贷环境略有改善。加之房企加大促销力度，部分城市短期市场成交出现回升。

　　全国楼市成交反弹 价格继续下跌

　　凤凰网房产及中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资报告》显示，8月份全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米，环比下跌0.59%，这是连续第四个月出现环比下跌。不过，值得注意的是，8月份百城新建住宅价格的跌幅较上月收窄了0.22个百分点。新建住宅市场的成交量出现了轻微反弹，且有企稳迹象。8月份，全国主要54个城市住宅合计签约20.2万套，环比上涨9.24%。

　　从8月25日至31日一周内监测的39个城市商品房累计成交面积回升15%，其中23个城市环比上涨;累计成交面积较去年同期下降15%，同比下降的城市有27个。政策松绑扩围以及房企“以价换量”策略频出带动了这一周成交量继续上涨，但同比降幅亦继续扩大。分城市来看，这一周各类城市中，一二线城市累计成交量环比回升但同比仍有下降，一线城市环比剧增38.5%，同比下滑15.4%。

　　国家统计局9月9日发布的数据显示，今年1月~8月全国房地产开发投资额同比增长15.6%，增速比1月~7月提高了0.2个百分点;8月房地产开发景气指数为94.64，比7月提高0.07。值得注意的是，这是房地产投资增速等指标在今年年内的首次回升。

　　高端物业愈加低迷

　　作为“金九”的预热期，淡季8月的一线城市高端住宅市场表现愈加低迷，整体成交降幅扩大。成交套数环比下降24.9%，成交面积也有17.3%的降幅。

　　《一线城市高端物业投资报告》显示，上海、广州、深圳等高端住宅市场成交量均有不同程度的下滑，其中广州降幅最大，成交套数环比下降43.1%，深圳下挫32.3%，上海也有5.5%的小幅下降;而北京逆势复苏，成交量环比上月大增六成。

　　具体来看，8月份北京高端住宅市场凭借产品的稀缺性、较高的投资价值再次逆势复苏，环比上月大幅增长64.5%，不过相比去年同期仍有21.7%的下降，接下来的市场表现还要继续观察。

　　上海高端住宅市场成交回落明显，这主要是源于今年楼市整体表现不容乐观，自7月以来，开发商推盘节奏有所放缓。目前经济型别墅和性价比较高的市中心高端公寓最受市场青睐;占据稀缺滨江资源的高品质楼盘依然是高端市场的成交主力。

　　广州高端住宅市场整体呈现量跌价涨的态势，共成交179套，同环比分别大幅下挫43%和59.8%，均价为32080元/平方米，同比小幅上涨6.8%，环比上扬11.5%。其中，别墅成交量环比大降六成;高端公寓成交环比量跌价升，成交量环比也有近六成的大幅减少。

　　深圳方面，高端住宅市场量价齐跌，成交量环比下跌25.2%，成交均价微幅下挫1.2%。其中，别墅市场8月继续无新增供应，中海九号公馆和懿花园成交量也均在下降，导致本月成交套数大幅下滑近六成;而高端公寓市场虽有新增供应，但受到备案滞后的影响，加之前期入市热销项目进入备案尾期，成交量下滑明显。

　　【北京】

　　别墅：

　　成交246套，成交均价36584元/平方米，成交金额24.4亿元。从成交特征看，密云县是主要成交区域，成交82套，其次为通州区，成交50套。从成交面积看，300平方米~500平方米的产品成交86套，市场份额明显缩小，其次为150平方米以下类别的别墅产品，成交74套。新增预售项目共4个，供应856套，预售面积13.2万平方米，供应产品以200平方米左右及以下经济型别墅为主。

　　高端公寓：

　　除别墅以外市场报价5万元/平方米以上的高端住宅共成交180套，同比继续下挫37.9%，环比则大幅上涨111.8%，成交面积3.2万平方米。成交特征方面，海淀区是主要成交区域，成交112套，占比62%。从成交面积的特征看，100平方米~200平方米的产品占市场份额继续扩大。新增预售供应552套，供应面积9.4万平方米，本月的供应主力为海淀区的京投银泰·琨御府和朝阳区的臻园，占整体新增供应的85.1%。

　　商用物业：

　　写字楼市场与上月基本持平，继续低位徘徊。其中成交面积5.3万平方米，成交均价18921元/平方米，同比下跌26.4%，环比上涨16.5%。商铺市场成交量跌入2014年最低谷，均价却环比涨两成。成交面积3.7万平方米，成交均价28026元/平方米。

　　【上海】

　　别墅：

　　成交356套，成交均价32594元/平方米，成交面积7.7万平方米，成交总金额25.1亿元。本月，顶级别墅的成交明显上升，均价在4万元/平方米以上的项目占据七席。150平方米~250平方米面积的户型为成交绝对主力，占市场份额的50%。

　　高端公寓：

　　开发商蓄力备战“金九银十”，本月成交量略微下跌。成交202套，环比下降13.3%，同比增长33.8%。浦东区依然为成交套数之首。新增供应面积为2.7万平方米，仅有位于黄浦南外滩板块的绿城黄浦湾有加推的新增供应。

　　商用物业：

　　写字楼成交量、价已跌至今年次低，成交总额17.9亿元，成交面积9.2万平方米。外环以外的商住楼仍为主力军，占据了九成，且成交均价不足2万元/平方米，大大拉低了全市水平。商铺成交7.2万平方米，成交均价20233元/平方米，跌至3个月最低值。但成交的低迷之下仍有商铺新增供应37.3万平方米。

　　【广州】

　　别墅：

　　成交量跌价涨，成交量环比大降六成。成交56套，同比大幅下降41.1%，环比大幅下跌64.1%，创历史新低。成交均价20053元/平方米，同比上涨29.3%，环比也有22.2%的涨幅。

　　高端公寓：

　　共成交123套，同比大幅下降43.8%，环比大幅下降59.8%;成交均价42227元/平方米，同比微降1%，环比则小幅上涨5.1%。

　　商用物业：

　　写字楼共成交3.7万平方米，与去年同期持平，环比则大幅下降46.2%;成交均价26320元/平方米，同比下跌14.9%，环比上升13.2%。;商铺成交量环比下跌明显，价格有小幅回升。

　　【深圳】

　　别墅：

　　成交13套，同比、环比均大幅下跌，其中同比下跌80.3%,环比下跌59.4%;成交均价55617元/平方米，同比小幅上涨3%，环比大涨52.6%。

　　高端公寓：

　　成交104套，成交面积1.6万平方米，同比下挫11.9%，环比大幅下跌40.2%;成交价格方面，8月高价公寓成交减少，带动整体高端公寓价格环比小幅下跌5.3%，为62562元/平方米。

　　商用物业：

　　商业市场失宠，成交遭遇滑铁卢。其中，写字楼成交速度放缓，共成交1.3万平方米，成交均价33291元/平方米。一手商业物业成交量环比大幅下滑，成交面积4.1万平方米，同比基本持平，环比大幅下挫46.2%;成交均价33193元/平方米。

　　记者 刘艳涛