■曾倩文/文
开头纠结，过程潦倒，结局美好。一言以蔽之，这就是2014年上海土地市场全年成交写照，也是一线城市土地市场的缩影。
在经历了10个月的凄风苦雨后，上海土地市场最终唱响大团圆结局。2014年上海土地市场共计成交土地(剔除工业用地)201幅，总出让面积903.96公顷，出让金总额达到1635亿元。
2014年上海土地市场呈现“U型”走势：一季度土地市场延续上一年热度，二季度转冷，三季度有所回暖，四季度火热收官，地王频出。同策咨询研究部数据显示，截至12月29日，2014年上海土地(剔除工业用地)出让金累计成交金额为1635亿元，尽管比历年最高值——2013年的2117亿元下滑了22.7%，但相比过去几年上海土地市场成交总金额，2014年1635亿元的成交总金额，仍然是除了2013年之外的最高年份。
“猜到了开头没猜到结尾，上海最后两个月卖地卖了近600亿元，相当于南京2014年全年的土地收入。”上海一家知名房企高管对此如是评价。值得一提的是，最后2个月时间里，上海开足马力卖地，2014年全国的总价地王和单价地王全部落户上海，248.5亿元的董家渡地王和66629元/平方米的前滩地王使得上海在一线城市中表现卓越。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，2014年上海迎来了地王年，再次显示出一线城市的市场成熟度和土地稀缺性。不过鉴于市场基本面还是没有发生根本性的改变，房企要谨慎勿乐观。
“面包”“面粉”同价
2014年12月25日下午，三湘地产竞得上海前滩住宅用地，成交楼面积价为66629元/平方米，溢价率为114%。这幅全国单价地王的落地，宣告了上海2014年土地出让强势收官。
同策咨询研究部提供的数据显示，2014年上海土地市场共计成交土地(剔除工业用地)201幅，较2013年下跌27%，其中商品住宅性质用地(普通商品房、商住、住办等)成交86幅，商业用地(商业、办公及餐饮等)成交73幅，另外动迁安置房地块成交36幅。
出让面积方面，2014年上海土地市场土地总成交面积为903.96万平方米，较2013年下跌26.9%，其中，商品住宅性质用地成交497.48万平方米，商业用地成交184.17万平方米，动迁安置房地块成交191.63万平方米。
出让金额方面，2014年上海土地市场土地出让金总额达1635亿元，比2013年的最高纪录2117亿元减少22.7%。其中，商品住宅性质用地成交1205.7亿元，商业用地成交306.8亿元，动迁安置房用地成交108.8亿元。
同策咨询资深分析师许之静分析，2014年上海土地成交面积与成交额双双下跌，纯住宅用地仍然是最受欢迎类型土地，在土地总量减少近三成的情况下，依然交出了1205亿元的靓丽成绩单。在不少区域，优质住宅用地的楼面地价已经与周边房价看齐，“面包”基本与“面粉”价格相同，甚至更高，上海地价已经因为资源稀缺而持续上涨。
实际上，2014年一整年上海土地市场一波三折，呈现出先抑后扬的走势，年初年末房企疯狂拿地，年中却寒风阵阵。数据显示，2014年一季度上海土地市场经营性用地成交228.9万平方米，总成交金额467.8亿元，较2013年同期分别上涨78.8%和160.2%，土地市场大暖。但随后的第二季度市场骤然降温，3个月仅出让土地50.2万平方米，总成交金额114.1亿元，同比2013年分别下滑72.1%和76.5%。第三季度有所回暖，总成交面积171.5万平方米，总成交金额339.1亿元，同比分别下滑37.4%和53.1%。
最后一季度，上海土地市场突击卖地，其中2014年12月23日~25日紧急卖地87.1万平方米，收金161亿元，创下近年来最快卖地纪录。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从目前上海土地市场成交状况看，基本符合救市后的市场反弹规律，说明房企拿地情绪逐渐高昂，暖冬行情已成定局。
任务完成98%
时间倒回2014年年初，一位专业从事土地投资的人士曾向中国房地产报记者表示，2014年上海官方开启了“饥饿式”供地模式，在集约用地上下了大功夫，土地供应大幅度减少。
2014年5月13日，上海市规划和国土资源管理局公布了2014年度住房用地供应计划，全年仅700公顷，比2013年大幅减少30%，为5年来最低。而截至2014年年底，上海住宅用地(含商品房、保障房)面积为689.11公顷，目标完成率98.4%。
2014年3月初，上海宣布未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”。上海市政府曾下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》(下称《意见》)，计划在2020年基本建成“四个中心”，并将控制住宅用地规模，实现上海全市规划建设用地总量“零增长”。《意见》首次提出了将“3226平方公里”作为2020年前用地的“终极规模”：即到2020年，上海建设用地规模目标为3226平方公里。
随后的2014年4月2日，上海土地交易部门放出消息称，上海土地市场拟改革土地出让模式，计划采取招标和挂牌结合的“招挂复合”方式进行土地出让，提高土地出让保证金比例，上调后的保证金比例或达40%。
据德祐地产统计，过去三四年，上海市的供地计划完成率为7成左右，而2014年的完成率超过9成，与年底加速推地有关。严跃进表示，对房企而言，销售业绩转好背后，积极拿地的共识正在形成。
对上海土地管理部门而言，在市场信心回升背景下，加快土地出让节奏也是顺势而为。年末通过加大土地入市，迎合房企需求，也能为土地财政创收创造条件。
此外，2014年首次进军上海的房企不在少数。既有中民投这样的国企大鳄，也有高速地产集团、格力地产、源昌地产等知名民企。
许之静表示，品牌房企重返一二线城市，闽系等外来房企积极布局上海土地市场，央企添柴加薪出手拿地，导致上海土地市场逆市翻红。
“随着‘央四条’、上海普宅标准调整、降息利好效应的持续发酵，2015年上海商品住宅市场势必会升温。届时，房企对于住宅用地的需求会更为强烈，上海住宅用地市场或可能会出现地荒。”许之静预言。
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