■本报记者宋俊洁北京报道
2014年，在北京土地市场各项指标均创新高的同时，北京商服用地也正以“追赶着”的姿态逆袭住宅用地。
据亚豪机构统计数据显示，今年前11个月，北京商服用地累计成交43宗，在全部土地成交中占比达31%，而该比例在2013年为24%，在2012年仅为18%。
显然，作为转移住宅用地投资风险的跳板，在今年前三季度住宅用地成交降温，甚至一度出现底价成交甚至流拍现象的同时，商业地产却受房企热捧，促使商服用地出让在总成交中的比重持续放大。
“在楼市整体低迷的情况下，房企为分化经营风险，在多元化发展战略下纷纷拓宽业务领域。相比因大量配建保障房、自住型商品房，以致拿地成本高企的住宅用地，商业、办公用地拿地成本相对较低，在北京住宅用地郊区化的当下，项目周边普遍缺乏商业配套，发展潜力巨大，商业地产如果操作得当，不仅可以提升整个区域的价值，还将获得较为可观的投资回报率。”亚豪机构副总经理高姗认为，由于北京限购政策的实行，不限购、低总价的商住项目近年来受到热捧，也成为今年商服用地成交占比大幅增加的重要因素。
商服用地比重加大
北京市国土局2014年供地计划显示，北京今年首批拟供应的80宗土地，包括48宗商品住宅用地和32宗商服用地，用地面积分别为618公顷和428公顷，合计占年度1550公顷经营性供地计划的67.4%。
而第二批商品住宅和商服工矿仓储用地拟供应地块总计155宗，土地面积约1017公顷，其中，商品住宅地块32宗，约442公顷;商服地块25宗，约126公顷。今年前11个月，北京商服用地累计成交43宗，在全部土地成交中占比达31%。成交方面，今年前11个月累计成交32宗商服用地，在总成交中占比高达74%，而城区以及远郊区域分别成交8宗、3宗，分别在总成交中占比19%、7%。
尽管2014年北京商服用地出让一片红火，但商业地产成交却不容乐观。据亚豪机构统计数据显示，今年前11个月，北京写字楼和商铺分别成交3769套、3429套，与去年同期相比分别下降43%、26%;成交均价分别为18076元/平方米、23915元/平方米，与去年同期相比分别下降26%、8%，整体呈现出量价齐跌的状态。
业内人士认为，与住宅市场不同的是，由于商业地产是纯投资型市场，因此其市场走势与宏观环境和实体经济的发展高度相关，2014年中国经济增速持续放缓，对未来经济环境的不确定性，以及房地产市场浓厚的观望情绪，大大影响了个人和机构投资者购置商业地产的积极性。
郊区供地集中
据亚豪机构统计数据显示，今年前11个月，通州、房山以及大兴三个行政区累计出让商服用地23宗，在商服用地成交总量中占比近半。其中，通州区累计成交12宗商服地块，位居首位，房山区和大兴区分别成交6宗、5宗。
这意味着，在住宅用地供应趋于郊区化的当下，今年北京商服用地的出让也呈现郊区化趋势。其中，北京市通州区梨园、张家湾TZ-10-01地块C38游乐用地的成交也备受业界关注。今年3月北京首寰文化旅游投资有限公司以总价19.3亿元摘得北京市通州区梨园、张家湾TZ-10-01地块C38游乐用地、TZ-10-02地块S3社会停车场库用地，这是未来环球影城项目所在地。
实际上，作为北京楼市多年热点的通州，今年首批拟供应的土地均为商服用地，无一宗居住用地。2013年，通州台湖、于家务等板块均有多宗土地入市。“新增宅地稀缺”突然成为通州今年将面临的现实。
对此，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，“商服用地增加，有助于增加通州活力，推动通州产业结构调整，为通州摘掉‘睡城’的帽子。住宅用地供应的减少，对通州楼市去化也有很大的捉进作用。”
其实，有“睡城”压力的不仅通州。亚豪机构副总经理高姗表示，“由于城区住宅用地匮乏，近几年来，住宅用地供应的一半以上都集中在房山、大兴等新城板块，而随着区域内住宅类项目的大量供应，亟待释放的消费意愿和极度缺乏的商业配套，形成巨大的落差，也成为制约区域发展的重要因素。”
高姗认为，为避免近郊新城演变成为又一个“睡城”，纾解城区人流的同时留住人，缓解巨大的交通压力，国土部门适当加大近郊区域商业办公用地的供应力度成为发展之必然。
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