2014年9月，整体偏冷的北京楼市正在被豪宅炒热。
据悉，中赫万柳书院、保利海德公园以及万科甲柒拾柒号三个项目都将在今年年底前入市。上述三个项目单价均攀升至10万元/平方米以上，单套总价都将超过2500万元。
上述三个项目被业界称为“2014年北京仅有的三座顶级豪宅”。而根据亚豪机构数据统计，2014年北京预计有7个顶级豪宅项目入市，数量创下北京近年之最，下半年顶级豪宅扎堆入市的局面或将形成。
但值得注意的是，就在顶级豪宅争相入市之际，政策层面也正在酝酿新的调控手段。
最新消息显示，9月9日北京市政府常务会议上新确定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。
亚豪机构市场总监郭毅分析表示，“此次会议，对于高端市场的调控方向变化最大，由‘高端有市场’转变为‘高端市场有调控’。此外，此次会议明确提出，将继续调控高端市场，“加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策”，这无疑给高端市场泼了一盆冷水。
“顶级豪宅”入市
实际上，北京前7个月的销售榜单上，已经涌现出一些顶级豪宅：合生霄云路8号，单价13万元/平方米，万科接手凯德的项目北河沿柒拾柒号，单价约10万元/平方米，主力户型300平方米，单套总价起点超过3000万元。
目前，位于北京二环内城市核心区的万科北河沿甲柒拾柒号已经入市在售。而位于北京市海淀区蓟门桥北的保利海德公园的销售人员对记者表示，“项目已经开始认购，将于9月中旬开盘销售，户型面积为170平方米至460平方米，主力户型产品单套总价在3000万元左右。”
位于十年没有新地供应的万柳区域的中赫万柳书院，也预计于今年年底以现房形式呈现，万柳书院将以15万元/平方米左右的价格现房销售，总价起点为3500万元。
一方面是顶级豪宅相继入市，另一方面北京公寓豪宅成交套数也在大幅增加。
据亚豪机构统计数据显示，8月，北京在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套房源，销售总面积达3.16万平方米，环比上月，成交套数、面积分别上涨了73%和62%。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，“去年公寓豪宅市场的月度销量基本稳定在200~300套，而今年随着宏观经济以及房地产市场的整体低迷，公寓豪宅的销量大幅缩减，今年前7个月，公寓豪宅的月度销量基本维持在100套上下，大量中高端购房者蛰伏观望。进入8月，随着整体市场的价格下行，改善性购房者在经过半年多时间的积蓄后，也在跃跃欲试。”
任启鑫预计，“明年将有超过70个公寓豪宅项目同期在售，高端市场供应增加的同时将面临购房客群缩减的局面。”
或将从严调控
如今，单价10万元/平方米，总价2000万元，已经成为北京豪宅成交的一个分水岭。然而，不断攀升的豪宅市场或将面临严峻的政策调控。
9月9日，北京市政府常务会议上新确定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。业内人士认为，从会议内容来看北京形成新的调控思路，仍坚持“不放松”总体特征，尤其是针对高端市场的调控方向变化最大，由“高端有市场”转变为“高端市场有调控”。
对此，郭毅认为，高端市场一改以往的“有市场”，转变为“有调控”，是根据现阶段市场实情所做出的选择。2010年以来的北京土地出让中，大多按比例配建保障性住房，而2013年又将自住型商品房纳入配建范畴，使得纯商品房的土地面积进一步受到挤压，也将土地成本再次转嫁给商品房地块，促使商品住宅土地成本不断抬升，北京楼市“泛豪宅化”趋势渐显。在此情形下，对高端市场继续实行限购管制，利于控制中高端项目的成交速度，降低其在整体市场的交易量占比，有助于控制北京平均房价。”
记者宋俊洁
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