近一个月以来，长三角地区苏州、无锡、杭州等城市相继传出放松限购的消息，部分城市如绍兴在信贷政策上也有所调整，而上海始终按兵不动，业内人士分析称上海短期内取消限购的可能性微乎其微。
在政策未见松动的情况下，上海楼市的库存总量继续攀升，截至8月中旬，上海商品住宅存量已超过1200万平方米，去化周期已经达到18个月。据统计，7月份最高报价在2万元/平方米以下的商品住宅，推盘量为20.1万平方米。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年过去大半，对于上市房企来讲，年报业绩压顶，房企势必会采取相应的措施抢收“金九银十”的业绩，在9~10月很大可能会加大推盘力度，能否真正降价到位将是激活当前楼市成交量的关键。
刚需“翘尾” 改善“蓄水”
8月上旬，沪楼市推盘节奏有所放缓，周推盘数量徘徊在2~4个。为试水市场、备战“秋收”，8月下旬开发商加速推盘，第三周周末有10个住宅项目开盘或加推，总计推房1300余套，其中外环外刚需楼盘占主流。
随着刚需项目的集中放量，近期上海楼市成交量逆市反弹，尤其是均价2.5万元/平方米的刚需房源成交面积达14.65万平方米，占比超七成。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，近期上海楼市成交量上涨与目前的刚需房集中放量密不可分。但是纵观上海近3个月的成交总量，成交量继续下探的空间已经非常有限，市场呈现稳步触底的特征。
“7月底8月初出现成立‘翘尾’，与传统月末成交节点性翘尾不同，预示着新房市场成交需求的一定回升。”21世纪不动产上海区域数据研究部副总监黄河滔则认为，翘尾主要在于部分购房者为了避免“金九银十”的成交高峰可能伴随的涨价行情，而选择在7、8月淡季提前入市。此外，淡市推盘时房企会更注重推盘的效果，基于营销成本的考虑，刚需房的回报率显然更高，更容易带动交易回温。
除了供应总量上的变化，上海房企在供应结构上也出现了微妙的调整。在7月实际开盘的20个项目中，定位中高端的改善型项目推盘数明显减少，纯别墅项目仅有2个。在8月实际开盘的20个楼盘中，刚需房源占比过半，成为推盘主力。
对此，宋会雍认为，改善型项目在7、8月份基本进入蓄水期，一方面在于3月份以来中高端项目集中放量，经过上几轮的市场消化，7、8月份改善型项目在供应上有一个回退，但是不排除到9、10月份会再一次放量。
此外，从宏观政策的影响来看，目前上海周边城市动作频频，纷纷放松限购，上海俨然成为“孤岛”。尽管政府坚称“限购”政策不动摇，但外界对于上海放松“限购”的传闻一直不绝于耳，关于楼市的各种不确定因素也随之增多。
尽管业内人士认为短期内全面放开限购可能性几乎为零，但是黄河滔认为，“是否会局部放开限购”将成为新房推盘博弈的一个关键点之一，尤其是近日坊间流传的“上海拟开放140平方米以上大面积房源限购”的猜想不断发酵，使改善型产品在将来存在一定升值预期。目前开放商“先刚需、缓改善”的推盘方式，除了为“金九银十”做客户积累外，或许还有利益最大化的期待。
价格成博弈关键点
据搜房网统计，9月预计有32个项目开盘或加推(27个公寓5个别墅)，其中全新盘有10个，同时8月部分楼盘将延期至9月入市，9月新开楼盘数量有望继续增加。
尽管8月刚需房源依旧是供应主力，但是总体上来看，上海楼市并没有形成全线降价走量的局面，市场上观望态势依旧较重。带动成交的关键在于价格是否贴合市场，而目前开发商只是在产品线上选择性地挑了几个项目实现带动成交。宋会雍称，目前上海地区平均降价幅度不到5%，这个降价区间很难吸引大批买家入市。
而对于供应结构出现的变化，黄河滔则表示，总体来看，8月份中高端项目处于蓄水期，依旧是刚需主导推盘行情，可以看到，为了抢占“金九银十”的先机，8月末改善型项目已经显露“积极入市”的迹象，大部分开发商同时推出了刚需和改善房源。
房企为“金九银十”做储备，将主要体现在供应量的回升和价格配合的支持力度。在产品大量入市的态势下，只有率先打破价格瓶颈，才能实现成交突破。
虽然8月以来上海地区房贷利率出现“点式”松动，但是暂执行利率优惠的几家银行对贷款人的资质都提出了很高的要求，实际操作仍有很大难度，“限贷”政策短期内难见实质松动。
张宏伟认为，上海市场成交量普遍性下滑、去库存压力仍然较大、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得房企下半年销售压力，明显增加，房企主动下调价格“以价换量”将是最行之有效的选择。(实习记者 陈珊)
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